Andelsbolig virker umiddelbart som en god løsning, specielt hvis du gerne vil spare lidt penge på indkøbsprisen. Men er det nu også det?
I denne artikel kommer vi med alt det, du bør vide, hvis du overvejer at købe en andelsbolig.
Indholdsfortegnelse
- Hvad er en andelsbolig?
- Hvorfor købe en andelsbolig?
- Hvordan køber du en andelsbolig?
- Hvad koster det at bo i en andelsbolig?
- Hvordan kan du finansiere købet af en andelsbolig?
- Hvad er forskellen på en andelsbolig og en ejerbolig?
- Hvordan prissættes en andelsbolig?
- Hvad skal du være særligt opmærksom på, inden du køber andelsbolig?
- Har du fortrydelsesret ved køb af andelsbolig?
- Er forældrekøb – og udleje – muligt?
- Sammenfatning: Fordele og ulemper ved køb af andelsboliger
Hvad er en andelsbolig?
For at kunne tale om, hvad en andelsbolig er, skal vi først have klarlagt, hvad en andelsboligforening er.
En andelsboligforening er en forening af personer, som er gået sammen om at købe, eje og drive en ejendom.
Ejendommen er derefter opdelt i boliger (andele), og hver person i foreningen har en bolig i ejendommen. Den bolig går under navnet “andelsbolig”, og ejeren af andelen betegnes som andelshaver.
Det specielle ved en andelsbolig er, at du ved køb ikke bliver ejer af selve boligen men derimod af en andel i andelsboligforeningen.
At eje denne andel giver dig eksklusive brugsrettigheder til én af andelsboligforeningens boliger, nærmere betegnet den andelsbolig du har valgt.
Som andelsboligejer er du en del af det fællesskab, som driver ejendommen, der består af medlemmernes andelsboliger samt fællesarealer.
Hvorfor købe en andelsbolig?
Der kan være flere grunde til at købe en andelsbolig.
En af de væsentlige fordele er, at du som andelsbolighaver ikke betaler skat af ejendomsværdien.
Det bliver dermed billigere for dig at købe en andelsbolig end det gør at købe en tilsvarende ejerbolig.
Herudover er andelsboliger især i studiebyer som Aarhus og København efterspurgte, fordi de er attraktive for studerende.
Priserne er dermed højere, og det vil derfor sandsynligvis også være væsentligt lettere at sælge andelsboligen igen, hvis du en dag flytter fra området.
En tredje fordel kan være, at du som andelshaver har mulighed for at lave diverse forbedringer i boligen og lægge værdien af disse renoveringer til værdien af andelsboligen.
Disse forbedringer afskrives nemlig over en periode på helt op til 30 år afhængig af typen af forbedring, og det vil sige at du har glæde af forbedringerne længe efter, at du har lavet dem.
Du kan se i andelsboligforeningens vedtægter, hvordan de enkelte forbedringer vurderes.
Et eksempel: Investerer du som andelshaver 100.000 kroner i et nyt køkken, kan du ideelt set lægge 100.000 kroner til andelsboligens værdi med det samme.
Er nedskrivningsperioden sat til 20 år for denne slags renovering, så vil du for hvert år der går fra forbedringen er foretaget, nedskrive din investering med 5.000 kr.
Det betyder, at du året efter installeringen af det nye køkken vil
kunne sælge din andelsbolig for købsprisen plus 95.000 kroner.
Dette er ikke nødvendigvis muligt i en ejerbolig.
Hvordan køber du en andelsbolig?
Som vi allerede har set tidligere, bliver du ikke ejer af andelsboligen men opnår de eksklusive brugsrettigheder til den bolig, du har udset dig.
For at opnå disse rettigheder skal du betale et indskud, i praksis andelsboligens pris.
Dette giver dig ret til et andelsboligbevis, som stadfæster, at du har ret til at bosætte dig i den specifikke bolig i den specifikke andelsboligforening.
At være andelshaver giver dig ret (og pligt) til at deltage i det formuefællesskab, som eksisterer i andelsboligforeningen.
Herunder opnår du at få del i eventuelt overskud, som andelsboligforeningen opnår samt i de lån og andre udgifter, foreningen har.
Det kan være både et gode og et onde, specielt hvis lånene er store.
Husk at tjekke andelsboligforeningens økonomi grundigt, inden du beslutter dig.
Du har herudover også ret til at tage del i de møder, hvor retningslinjerne for hvordan ejendommen skal drives bestemmes samt deltage i diskussioner om, hvilke tiltag er nødvendige, hvordan fællesarealerne skal vedligeholdes og så videre.
Hvad koster det at bo i en andelsbolig?
Som andelshaver har du ud over et evt. andelsboliglån udgifter til “husleje” til
andelsboligforeningen.
Denne udgift kaldes boligydelse eller boligafgift.
Boligydelsen vil ofte dægge andelsboligforeningens udgifter til for eksempel renter og afdrag på lån, ejendomsskat, generel vedligeholdelse og rengøring af ejendommen samt honorar til administrator.
Hvordan kan du finansiere købet af en andelsbolig?
Du har mulighed for at finansiere op til 95 procent af vurderingsprisen. De sidste 5 procent er egenbetaling, og disse er stadfæstet ved lov.
De 95 procent, du skal bruge til at finansiere købet af andelsboligen, kan du opnå igennem et banklån.
Realkreditlån kan ikke optages til anskaffelse af en andelsbolig, fordi du ikke bliver ejer af boligen.
Hvad er forskellen på en andelsbolig og en ejerbolig?
Der er flere områder, hvorpå andelsboliger og ejerboliger adskiller sig fra hinanden.
Det er derfor på sin plads at understrege, de vigtigste forskelle mellem de to boligtyper. Mens du “kun” har brugsret til en bestemt bolig, når vi taler om andelsboliger, så bliver du den juridiske ejer af en ejerbolig.
I en ejerbolig betaler du skat af ejendomsværdien – i andelsboligen gør du ikke. Du betaler derimod boligydelse til andelsboligforeningen, det gør du ikke i en ejerbolig.
Andelsboligen finansieres ved et banklån, mens ejerboligen kan finansieres med et realkreditlån på helt op til 80 procent af købssummen. Realkreditlånet har som regel en lavere rente end et banklån.
Det er ofte billigere at sidde i en andelsbolig frem for i en ejerbolig. Er din ejerbolig et hus har du ansvaret for al vedligeholdelse og alle forbedringer. Det har du ikke i en andelsboligforening.
Omvendt har du også al råderet og ret til at bestemme egenhændigt, hvilke forbedringer som skal laves, og hvordan de skal se ud.
Det kan du kun indvendig i din andelsbolig, mens alle beslutninger vedrørende det udvendige skal godkendes af de andre andelshavere.
Hvordan prissættes en andelsbolig?
Det er vigtigt at understrege, at priserne på andelsboliger kan svinge meget.
Som allerede nævnt er andelsboliger i attraktive områder som for eksempel studiebyer ofte meget efterspurgt og har dermed højere priser og kortere salgstider end andelsboliger i områder uden megen efterspørgsel.
Generelt set er det dog en boligform, som er mere populær end tidligere, og dette har igen givet en stigning i priserne.
Det er dog stadig billigere at investere i en andelsbolig i forhold til en ejerbolig.
Lovgivning
Andelsboligforeningsloven stadfæster de overordnede retningslinjer og rammer for køb og salg af andelsboliger.
Heri fastsættes, hvad en andelsbolig må koste, og det angives samtidig, at det i sidste instans er andelsforeningen, som skal godkende overdragelsesaftalen ved salg af andelsboligen.
Fastsættelsen af prisen for den enkelte andelsbolig følger maksimalprisbestemmelsen, som er fastlægt i førnævnte lov.
Maksimalprisbestemmelsen blev indført i 1979 fra politisk side for at sikre en boligform, som på den økonomiske side kan være et godt alternativ både til ejer- og lejebolig.
Hvem har det sidste ord i spørgsmålet om den maksimale prisfastsættelse?
Det er på andelsboligforeningens generalforsamling, hvor det besluttes, hvordan værdien af den enkelte andelsbolig i foreningen skal opgøres.
Andelsboligforeningen har mulighed for at vælge mellem følgende metoder til prisfastsættelsen:
- Den offentlige vurdering
- Den oprindelige købesum (den som blev betalt da andelsboligen blev oprettet)
- En valuarvurdering
Der er ikke blevet udarbejdet nye offentlige vurderinger af danske ejendomme siden 2012.
Derfor tager mange andelsboligforeninger beslutningen at indhente valuarvurderinger til den maksimale prisfastsættelse.
Dette kan skabe problemer, for det er ikke altid, at valuarvurderingerne følger de aktuelle svingninger i boligmarkedet.
Vær derfor opmærksom på, om den fastsatte salgspris på en andelsbolig er på linje med lignende andelsboliger, og om det er klogt at købe, eller om det er bedre at se dig om efter noget andet.
Har du behov for at vide mere om valuarvurderinger så læs artiklen hér.
Hvad skal du være særligt opmærksom på, inden du køber andelsbolig?
Det er vigtigt ikke blot at at se på den enkelte bolig men også tage andelsboligforeningen, specielt de økonomiske forhold, op til overvejelse.
Du hæfter for en del af foreningens gæld, så det er vigtigt at have disse forhold på plads og klarhed omkring dine personlige muligheder.
Har du fortrydelsesret ved køb af andelsbolig?
Du har som køber af en andelsbolig seks hverdage til at fortryde den indgåede aftale.
Ønsker du at benytte denne ret, skal du give sælger skriftlig besked, inden de seks hverdage er gået samt betale en godtgørelse på 1 procent af den aftalte købesum.
Da det ikke er specielt billigt at fortryde en handel, opfordrer vi dig til at tage din tid til at vurdere alle forhold nøje, så du ikke pludselig skal af med en masse penge uden at få noget igen.
Er forældrekøb – og udleje – muligt?
Ofte er det ikke muligt hverken at købe en andelsbolig på dine børns vegne og dermed heller ikke at leje ud.
Idéen bag andelsboligforeningerne var oprindelig, at den nye andelshaver skulle blive en del af andelsboligforeningens fælleskab.
På det grundlag er der flere foreninger, som den dag i dag ikke tillader hverken udleje eller forældrekøb.
Der er dog andelsboligforeninger, som ikke er så strikse, og som tillader, at forældre køber andelsbolig til deres børn og lejer ud til dem.
Ja, visse steder kan du ovenikøbet få mulighed for korttidsudlejning som for eksempel Airbnb.
Det vil fremgå af andelsboligforeningens vedtægter, hvad du må og ikke må
som andelshaver.
Du har altid mulighed for at tage emnet “udlejning” op på generalforsamlingen i andelsboligforeningen.
Sammenfatning: Fordele og ulemper ved køb af andelsboliger
Fordele:
- Det er et billigt alternativ til en tilsvarende ejerbolig.
- Du betaler ikke ejendomsværdiskat, da du ikke ejer boligen.
- Foretager du forbedringer i din andelsbolig, stiger den i værdi, så længe forbedringen ikke er totalt nedskrevet.
- Du bliver medlem af et fællesskab (nabohjælp, mere beskyttet miljø specielt for børn, udsatte grupper og ældre, mulighed for i fællesskab at indkøbe ting man ikke benytter så tit)
Ulemper:
- Du vil have behov for at have overblik over ikke blot din egen økonomi men også over andelsboligforeningens, da du som andelshaver er med til at hæfte for foreningens gæld.
- Det er dyrt at optage lån til anskaffelsen, idet du er nødt til at låne i banken, fordi du ikke kan få et realkreditlån til køb af andelsbolig.
- Det er ikke sikkert at du kan få lov til at købe andelsboligen på dine næres vegne. Forældrekøb er ofte ikke tilladt i andelsboligforeningerne
