Hvad vil det sige, at få foretaget en berigtigelse af en ejendom? Og hvornår er det nødvendigt?
Det og meget mere svarer vi på i denne artikel
Hvad er en berigtigelse af en bolighandel?
En berigtigelse sker, når en ejendomshandel afsluttes. Det er hele den proces, som gennemgås ved salgets gennemførelse.
Berigtigelsen er at bringe aftalerne indskrevet i købsaftalen til live, samt at lade ejendom og købesum skifte hænder.
Hvorfor er berigtigelsen vigtig både for køber og for sælger?
Når en bolighandel afsluttes, er det vigtigt at køber får overdraget de eksklusive ejerrettigheder til boligen, samt at sælger får den aftalte betaling.
Berigtigelsen af bolighandlen indeholder dermed både overførsel af købesummen til sælger samt tinglysning af skødet for køber.
Herudover skal alle sælgers interesser i boligen udfases, for eksempel skal eventuelle lån, sælger har i ejendommen, afmeldes, og køber skal have sine lån tinglyst, så
købet kan gå igennem.
Køber skal desuden have den fulde kontrol over ejendommen, så der ikke på et senere tidspunkt kan komme tvivl om, hvem der er den retmæssige ejer til boligen.
Endelig skal der på dagen for overtagelsen læses målere af og dernæst laves en refusionsopgørelse, så køber og sælger hver betaler det forbrug og de skatter, som retmæssigt tilkommer dem.
Hvem berigtiger en bolighandel?
Berigtigelsen af bolighandlen kan hvile både på ejendomsmægleren og på købers rådgiver, boligadvokat eller lignende.
Det ville være nærliggende at tro, at det er ejendomsmægleren, som skal tage sig af berigtigelsen, og det kan også sagtens være tilfældet. Men der står ikke noget i loven om, at det absolut skal være den ene part.
Er det ifølge købsaftalen ejendomsmæglerens opgave at berigtige salget, skal
vedkommende sørge for ikke at give køber råd, men kun stå for selve berigtigelsesfasen.
Siden ”Lov om formidling af fast ejendom m.v.” fra 1. januar 2015 har det nemlig været forbudt, som ejendomsmægler at rådgive begge parter i et boligsalg.
Dette forbud gælder også for købers rådgiver. Ingen part må rådgive både køber og sælger i en bolighandel.
Uskreven regel: Købers rådgiver berigtiger
Selv om man skulle tro, at det er ejendomsmægleren, som forestår berigtigelsen, er det dog ofte købers rådgiver, boligadvokat eller lignende, der forstår berigtigelsen.
Modparten, ejendomsmægleren, vil så stå som kontrollør af processen og sikre, at alle aftaler overholdes, og sælger ikke bliver forfordelt.
I denne fase er det for sælger vigtigt, at alle formalia respekteres, og at alle frister overholdes, så købesummen kan blive udbetalt til tiden.
Derfor vil det ofte være et krav fra sælger, at du som køber benytter en specialist i berigtigelse (boligadvokat med bestalling eller lignende).
Dette krav vil være skrevet ind i købsaftalen, og dermed vil du fra starten vide, hvilken type fagmand, du skal lede efter til at forestå berigtigelsen.
Nogle købere vil foretrække advokaten med speciale i bolig- og ejendomssalg, ofte på grund af vedkommendes indsigt i lovmæssige anliggender og procedurer.
Andre vil vælge en mægler pga. vedkommendes erfaring fra ejendomsmarkedet.
Den slags erfaring kan for eksempel inkludere indsigt i de regler, som boligmarkedet er underlagt, forhandlingsteknikker, og hvordan du nemmere kan sælge boligen igen, hvis det skulle blive nødvendigt.
Samtidig vil vedkommende have konkret erfaring for eksempel med, hvor det kan gå galt, og hvilke faldgruber det vil være klogt for dig at undgå under dit boligkøb.
Der står ikke noget i loven om, hvem der skal repræsentere dig som køber, så du har frit valg (med mindre købsaftalen konkret siger hvem du skal have som repræsentant).
Når du alligevel er i processen, så vælg en rådgiver, som er ansvarsforsikret, så du ikke risikerer ubehagelige overraskelser i løbet af købet.
Berigtigelsen – trin for trin
- Aftalen om overdragelse af ejendommen indgås. Der skrives en købsaftale, som regel af sælgers mand, og denne aftale underskrives herefter af sælger og køber (i købers tilfælde med advokatforbehold).
- Udbetalingen til ejendommen overføres fra køber til sælger eller til
ejendomsmægleren. Det vil normalt være mindst 5 procent af det endelige beløb (fastlagt ved lov). Den resterende del af købesummen stiller køber en bankgaranti for. Garantien ophører på dagen for overtagelsen, hvorefter den afløses af en kontant deponering til sælgers pengeinstitut. - Er der forbehold i købsaftalen (såsom afvikling af sælgers lån) er det nu, disse opfyldes eller afklares.
- Den ene af parterne, opretter et skøde digitalt på tinglysning.dk og sender udkastet til den anden parts godkendelse. Det er hér, der ofte bliver foretaget en prøvetinglysning.
- Er alt i orden og ingen har indsigelser, kan skødet underskrive af køber og sælger (via NemID). Er der behov for det, kan der udstedes en tinglysningsfuldmagt, som giver tredjepart mulighed for at underskrive for den ene eller begge parter. Dette er specielt nyttigt i sager, hvor den ene eller begge parter ikke har NemID.
- Skødet meldes klar til tinglysning.
- Har sælger lån i ejendommen, kommer det tinglyste skøde retur med
anmærkninger om disse. Den part, som forestår berigtigelsen, sender dermed meddelelsen til både sælgers og købers bank for at få afviklet sælgers gamle lån og samtidig tinglyse købers nye lån. Underretning til kommunen og SKAT om overdragelsen af ejendommen til ny ejer sker på samme tid. - Der tegnes ejerskifteforsikring (på købers foranledning) og husforsikring. Begge dele tegnes dagen før overtagelsen.
- På dagen for overdragelsen af nøglerne bliver bankgarantien til en kontant deponering i sælgers bank. Sælger kan endnu ikke disponere over pengene. Der læses målere af til udarbejdelse af en refusionsopgørelse.
- Når købers rådgiver får besked fra banken om, at sælgers gamle lån er afviklet, kan købesummen frigives til sælger. Frigivelse er ikke mulig før dagen for overtagelsen.
Hvad sker der, hvis du som køber ikke betaler til tiden?
Hvis du som køber ikke betaler rettidigt vil det som hovedregel have den
konsekvens, at du kommer til at betale mere for ejendommen.
Merbetalingen vil være i form af renter, og satsen vil være indskrevet i købsaftalen.
I rentelovens paragraf 5 står, at renten for overskredet betalingsfrist er den
officielle udlånsrente (som er fastsat af Nationalbanken) plus et tillæg på 8
procent.
Det er dermed ikke en god forretning at overskride betalingsfristerne, og det at have en juridisk rådgiver, som med præcision kan fortælle dig, hvornår hvad skal betales, er et gode, som det kan blive dyrt at være foruden.
Skulle du misligholde betalingsfristerne eller andre vilkår i købsaftalen, kan du risikere at sælger hæver handlen.
