Det virker umiddelbart ligetil at købe bolig. Hvor svært kan det være at finde en bolig du synes om, forhandle om prisen og bringe købet til ende med et lån i banken?

I mange tilfælde er det langt mere kompliceret, end man først lige ville tro – og det kan hurtigt blive en bekostelig og risikabel affære, hvis ikke du har styr på de forskellige dele af processen. At træffe beslutninger på et forkert grundlag er ikke noget, du vil ud i.

Bedøm indlæg

I denne artikel har vi lavet en guide, der trin for trin bringer dig igennem de forskellige faser, der er involveret i et boligkøb.

På den måde kan du gå dit boligkøb i møde uden at være nervøs.

Faserne i et boligkøb

Når du begynder at overveje at købe bolig, så er der en række overvejelser, du skal tage stilling til for ikke at ende med problemer eller en bolig, du ikke har råd til

Vi har lavet en opdeling af processen i faser, så du har lettere ved at finde ud af, hvad du skal være opmærksom på, når du bestemmer dig for at købe en bolig.

Boligkøbsprocessen er opdelt i 12 faser, vi har benævnt som følger:

  1. Budgetfasen
  2. Behovs- og drømmefasen
  3. Boligsøgningsfasen
  4. Kontrolfasen
  5. Forhandlingsfasen
  6. Finansieringsfasen
  7. Købsfasen
  8. Forsikringsfasen
  9. Berigtigelsesfasen
  10. Overdragelsesfasen
  11. Ejerskiftefasen
  12. Efter boligkøbet er overstået

Lad os gå kronologisk frem og finde ud af, hvordan et boligkøb går for sig.

Budgetfasen – Hvordan lægger du et boligbudget?

Det er vigtigt du får at vide, hvor meget du har råd til at købe bolig for.

For går det galt her, risikerer du at komme til at sidde med en bolig, som ikke svarer til din pengepung – og det er ikke spændende.

Derfor er det første punkt på dagsordnen at finde ud af, hvordan dit boligbudget ser ud.

Her er det en god idé, naturligvis, at have styr på indtægter og udgifter – både de faste og de variable. Men det er ikke de eneste poster, som skal indgå i dine overvejelser.

For at være sikker på at have lagt dit budget korrekt, skal du også indregne låne- og ejerudgifter, som vil komme til, når du køber bolig.

Har du behov for hjælp (og det har de fleste af os) kan du gå i banken og få råd og vejledning med hensyn til boligkøb og budgetlægning.

At gå i banken med det samme giver dig mulighed for ikke kun at få styr på hvordan din økonomi og gældsfaktor ser ud men også:

  • Om det er hensigtsmæssigt at omlægge vaner allerede i denne indledende fase for at få råd til et bedre sted at bo
  • Om du har behov for en større opsparing, end du har i øjeblikket for at kunne købe en bolig, som har de karakteristika, du ønsker
  • Om det overhovedet kan lade sig gøre for dig at optage lån i den størrelsesorden, du har i tankerne

Din bankrådgiver kan hjælpe med at finde ud af, hvad du vil have råd til, og hvordan dine låneudgifter vil komme til at se ud.

Herudover kan vedkommende udstede et boligkøbsbevis, så du vil kunne handle hurtigere, hvis din drømmebolig skulle komme på markedet.

I dit kommende boligbudget skal du ikke blot at regne med udgifterne til lån og renter men også huske på, at der vil komme ejerudgifter og udgifter til forbrug oveni.

Det er din bankrådgiver helt klar over, og vedkommende vil derfor kunne hjælpe dig med at finde ud af, hvad du har råd til og på hvilke vilkår.

Behovs- og drømmefasen: Hvad skal du være opmærksom på inden dit
boligkøb?

I anden fase er det tid til at se på boligtype og beliggenhed:

  • Hvad er det for en bolig, du har i tankerne?
  • Taler vi om hus, ejerlejlighed eller andelsbolig – eller måske et sommerhus?
  • Skal det være på landet, i byen eller et sted imellem?
  • Har du et lavenergihus i tankerne?
  • Skal det være nybygget eller vil du hellere have en bolig med lidt år på bagen?

Det er alt sammen vigtige spørgsmål, som dog ikke tager hånd om et af de
allervigtigste punkter, du skal have klarlagt:

  • Vil det være sandsynligt, at banken vil ønske finansiere dit boligkøb, der hvor du gerne vil bo?

For at banken vil finansiere boligen, bør den som hovedregel være relativt
nem at sælge igen.

På den måde er banken nemlig sikker på at få sin investering tilbage – også selv om du ikke skulle være i stand til at betale dine afdrag.

Udover at finde ud af, om banken vil have interesse i at finansiere dit boligkøb, skal du finde ud af, hvor du gerne vil bo, og hvordan din drømmebolig skal se ud.

Her kommer nogle spørgsmål, du kan stille dig selv for at finde ud af, hvad du drømmer om:

  • Hvor i landet vil du bo?
  • Hvor mange værelser har du brug for/kan du få brug for i den nærmeste fremtid?
  • Skal du kunne flytte ind med det samme, eller er det fint, hvis der er noget, som skal sættes i stand inden indflytning?
  • Er energibesparelse og miljøforbedringer væsentlige aspekter, der vil have indflydelse på dit valg af bolig?
  • Har du specielle krav til design og udformning af din bolig?
  • Har du planer om familieforøgelse senere i forløbet og dermed behov for at kunne bygge til?
  • Har du børn, som skal i børnehave, i skole eller til andet uddannelsessted, og hvor tæt på ønsker du, at disse uddannelsesinstitutioner skal ligge?
  • Har du behov for offentlig transport?
  • Er det vigtigt, at der er kultur- og idrætstilbud i nabolaget?
  • Hvor meget trafik og støj må der være?
  • Skal der være naturskønne områder i nærheden?

Dette er bare nogle af de spørgsmål, du kan stille dig selv, mens du overvejer, hvordan du gerne vil bo.

Et boligkøb skal ikke tages letsindigt, så det er vigtigt, du ikke overser noget i denne fase.

Boligsøgningsfasen

Når du har klarlagt dine behov og ønsker for dit boligkøb, så er det tid for at
starte selve boligsøgningsfasen.

Det vil ofte være sådan, at du vil få behov for at gå på kompromis med et eller flere af de ønsker, du fandt frem til under punkt 2.

Husk at det er dine prioriteringer, som skal ligge til grund for din evaluering af de boliger, du finder. Det er måske bedre at gå på kompromis med for eksempel designet og energibesparelsen i boligen frem for at give køb på den rigtige størrelse eller beliggenheden i forhold til for eksempel arbejdsplads, skole og idrætstilbud.

Det er vigtigt at have prioriteterne helt klarlagt i denne fase.

Køb eller leje?

Et spørgsmål, som vil være godt at stille dig i den henseende, er, om det reelt set
er nu, du skal købe, eller om du hellere skal leje.

Det kan nemlig være, at der er forhold, som gør at det vil være bedre at vente lidt med at købe.

Det kan for eksempel være en manglende eller mangelfuld opsparing og dermed manglende muligheder for at lægge de mindst 5% af købsprisen som udbetaling til den bolig, du havde i sinde at købe.

Det kunne også være, at perioden ikke er den bedste for boligkøbere, fordi der er mangel på boliger, og det derfor er sælgers marked.

Vær hudløst ærlig over for dig selv – det kommer du ikke til at fortryde!

Når du starter med at se boligerne bedre efter i sømmene for at finde ud af deres stand og eventuelle problemer, bliver det vigtigt at kontrollere tilstandsrapporten, elrapporten og energimærkerapporten.

Det er for at finde ud af, om der allerede inden købet er små og større skavanker – eller om de vil komme senere i forløbet.

Alle rapporter samt husets reelle tilstand bør kontrolleres af en byggesagkyndig.

Det er også væsentligt at se på udgifterne, der vil være ved at købe denne eller hin bolig.

Svarer ejer- og låneudgifter til det, du havde budgetteret til dit boligkøb under punkt 1?

Hvis der er store forskelle, specielt hvis du vil komme til at sidde dyrere end beregnet, kan det sandsynligvis bedre betale sig at se dig om efter noget andet.

Vær opmærksom på, at du nemt kan ende med at købe en helt anden bolig end den, du egentlig havde i tankerne.

Kontrolfasen: Boligen og dens papirer gennemses

Kontrolfasen kommer, når din søgning er blevet skåret ned til cirka en håndfuld mulige boligemner.

I denne fase er det vigtigt at få gennemset alle boligens papirer for at finde ud
af, hvordan den generelle stand er, og om der er noget, du ønsker at gøre opmærksom på under forhandlingsfasen, som kommer lige efter.

Kontrollen af boligens papirer vil normalt inkludere eftersyn af mindst følgende dokumenter:

  • BBR-meddelelse (hvordan boligen er registreret og hvilke data som forefindes)
  • Ejendomsdatarapport hvor alle vigtige oplysninger om ejendommen er tilgængelige
  • Tingbogsattest (udskrift af, hvad der er registreret på ejendommen i tingbogen)
  • Hvilke servitutter som eksisterer
  • Tilstandsrapport
  • El-rapport
  • Energimærkerapport (findes normalt ikke på sommerhuse)
  • Eventuelle referater, regnskab og budget fra ejerforening
  • Eventuel administratorskema
  • Oplysning om eventuelle jordforurening
  • Oplysning om eventuelt indbo (inkluderer også hårde hvidevarer), som overgår til den nye ejer

Efter at have gennemgået papirerne sammen med en boligadvokat eller -rådgiver er det klogt at foretage i hvert fald én besigtigelse af ejendommen.

Her skal du huske, at det at være ledsaget af en byggeteknisk fagmand er et absolut gode, idet vedkommende vil kunne gøre dig opmærksom på eventuelle fejl og mangler, du sandsynligvis ikke selv vil kunne se.

Forhandlingsfasen: Bestemmelse af købsprisen

Efter besigtigelsen kommer så forhandlingsfasen, hvori købsprisen bestemmes.

Husk endelig, at boligens udbudspris ikke nødvendigvis er lig med salgsprisen.

Dette gælder specielt, hvis boligen har været på markedet et godt stykke tid, eller hvis sælger allerede er flyttet fra boligen.

Husk at sælger vil prøve at sælge bedst muligt og dermed ikke vil stå tilbage for at have flere købere på hånden (og spille disses tilbud ud imod hinanden).

For ikke at komme til at stå i en dårligere situation end sælger er det derfor en god idé at have flere kig på flere potentielle boliger, så du ikke ender med at føle dig tvunget til acceptere et højere prisleje end nødvendigt/planlagt.

Finansieringsfasen: Hvordan skal boligkøbet finansieres?

Hvis ikke du allerede har været i banken for at få klarhed over dine muligheder for finansiering, så er det på høje tid at gøre det nu.

Hvis du har fulgt vores retningslinjer indtil videre så burde besøget i banken for at finde ud af, hvordan dit boligkøb skal finansieres dog være en formssag.

Denne del af processen har i alle fald til hensigt at finde den bedst mulige balance mellem realkredit- og banklån/-pantebreve og din opsparing.

Husk endelig at du ved boligkøb ikke blot skal have sparet op til udbetalingen, men at du også skal have penge til at kunne betale advokater, boligrådgivere og andre fagfolk, du vil ønske at drage ind i dit boligkøb.

Derudover kommer der altid løbende uforudsete udgifter, så det er en meget god idé at have lidt ekstra på kistebunden.

Et godt tip: Husk at finde ud af, om det kan betale sig at overtage sælgers gamle lån.

Snak med din rådgiver om dette – i nogle tilfælde kan det spare dig for en god slat penge.

Købsfasen: Købsaftale og underskrivning

Og så kommer vi til det mest spændende: Underskriften på købsaftalen.

Husk altid selv at læse aftalen grundigt igennem først og lad herefter din bank- og boligrådgiver (eller boligadvokat) se tingene efter i sømmene.

At få indskrevet et bank- og advokatforbehold i købsaftalen er en ekstra sikkerhed for dig ved boligkøb.

Selve underskriften foregår ved brug af NemID, men inden du skriver under, er der lige et par ting, du skal være opmærksom på:

  1. Vær sikker på, at du har fået al relevant rådgivning i sagen. Det vil sige, at du har fået hjælp af for eksempel en boligadvokat, en byggesagkyndig, en elinstallatør og banken.
  2. Tjek boligens energimærkning og den eventuelle energiplan for området.
  3. Kontrollér at du har set, læst og forstået både tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten, så du ikke risikerer grimme overraskelser længere fremme i forløbet
  4. Gå på kommunen og få lokalplanen for boligens område. På den måde ved du, hvad der eventuelt skal ske i dine nærområder i fremtiden
  5. Husk at tegne alle relevante forsikringer

Det er også i denne fase, at du skal indskrive forbehold, hvis du for eksempel vil have
behov for sælge en bolig, inden du køber den nye.

Fortryder du købet, har du seks dages fortrydelsesret.

Har du fået skrevet et bank- eller advokatforbehold ind i købsaftalen og viser det sig, at der problemer i købsaftalen eller i boligens dokumenter, er fortrydelsesretten gratis for dig.

Er der ingen problemer kommer fortrydelsesretten til at koste dig 1% af købesummen.

Forsikringsfasen: Ejerskifte- og husforsikringer

Måske vil du undre dig over, at vi har lagt forsikringsfasen ind netop her. Forsikringer vil normalt være noget, du vil overveje når du står og skal flytte ind, ikke sandt?

Men det er faktisk en rigtig god idé at tegne specielt ejerskifteforsikring fra den dag, handlen er en realitet.

Og det er det af den enkle grund, at det kan komme skader på boligen i perioden inden overtagelsesdagen, og sælger dækker ikke disse.

Ejerskifteforsikringen kan dermed med fordel benyttes, og det er kutyme at
sælger betaler halvdelen af præmien.

Er ejendommen belånt (hvilket hovedparten af ejendommene vil være) er det
obligatorisk at tegne en husforsikring – somi kke er det samme som en
indboforsikring).

For at være sikker på at få den rigtige hus- og ejerskifteforsikring til dit boligkøb, bør du bede om tilbud hos flere forsikringsselskaber.

Berigtigelsesfasen: Hvem sørger for berigtigelsen af boligkøbet?

I købsaftalen kommer der til at stå hvem af parterne, som er ansvarlig for
berigtigelsen af boligkøbet.

Berigtigelsen er den proces, hvori handlen gennemføres og alle forhold og forbehold indskrevet i købsaftalen bliver bragt ud i livet.

Overdragelsesfasen: Udlevering af nøgler og overdragelse

Når hele processen med berigtigelse og forhåndstinglysning af skødet, som
attesterer boligkøbet, samt af dine lån er vel overstået, er det tid til at overdrage boligen til dig som eneste ejer og til at overføre købssummen til sælger.

I denne fase vil der være andre opgaver at huske på. Dette gælder for eksempel
aflæsning af målere samt ikrafttræden af hus- og ejerskifteforsikring. Dette bør ske senest dagen inden overtagelsen for ikke at stå uden forsikring på overtagelsesdagen.

Husk at boligen hverken skal være rengjort eller nymalet.

Sælger skal blot have ryddet den, så du kan overtage den med det samme uden at skulle køre møbler og andre genstande væk først.

Er der hårde hvidevarer og andet indbo inkluderet i købsaftalen bør du tjekke,
om disse er som aftalt, og om de fungerer.

Det samme gælder for eventuelt gulv- og solvarmeanlæg.

Herudover bør du tage en rundtur i boligen, eventuelt sammen med din
boligrådgiver eller den byggesagkyndige, som bistod dig i kontrolfasen for at
finde ud af, om der er kommet skader til, som ikke var synlige tidligere.

Eventuelle problemer skal reporteres til sælger senest tre dage efter
overtagelsen.

Ejerskiftefasen: Afslutning af boligkøbet

Afslutningen af boligkøbet kommer ved den endelige tinglysning af skødet og
ved udarbejdelsen af refusionsopgørelsen, som attesterer hvem, der skal
betale hvad i forbindelse med forbrug, ejendomsskatter, ejerforening og så videre.

Når tinglysningsprocessen er færdiggjort, kan sælger benytte den sum, du har
betalt for boligen. Refusionsopgørelsen vil typisk blive udarbejdet inden for den første måned efter overtagelsen.

Hvad sker der efter overtagelsen?

Det er vigtigt at huske på, at boligkøbet, du netop har overstået stadig, har
behov for din opmærksomhed efter ejerskiftefasen.

Det kan være, at der opstår behov for ejerskifteforsikringen, eller der kan være behov for for eksempel at omlægge kloak eller vandrør.

Væsentligt er det, at du husker på, at der vil være visse vigtige papirer, du vil få behov for senere, og som det dermed er en god idé at gemme af vejen.

Det kan f.eks dreje sig om:

  • Købsaftale hvori alle forhold vedrørende overdragelsen af boligen vil være nævnt
  • Det færdigttinglyste skøde
  • Kopi af de pantebreve og ejerpantebreve, du har måttet lave for at kunne foretage boligkøbet
  • Ejermeddelelsen til BBR
  • Hus- og ejerskifteforsikringspolicerne
  • Planen fra realkreditinstituttet hvori det nævnes hvordan dit lån skal betales tilbage
  • Låneafregningen fra banken

Dette er alle sammen dokumenter, du har haft indflydelse på – i hvert fald i et vist omfang.

Herudover vil du gøre klogt i at gemme de dokumenter fra dengang boligkøbet endnu ikke var en realitet, hvilket vil sige tilstandsrapporten, elinstallationsrapporten, energimærkningsrapporten og tegningerne over din bolig.

Disse papirer er vigtige for dig at have som ejer af din nye bolig, specielt i et senere forløb.

Som du har kunnet se, er det vigtigt at have på plads, hvordan et boligkøb foregår, og hvor der kan opstå problemer eller være fælder som risikerer at klappe om ørerne på dig. Især hvis du er førstegangskøber.

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret.

18 − eight =

Artikler du måske vil synes om