Køb grund: Overvejelser før start, skel & regler

Det kan virke som det mest enkle i verden at købe en grund til at bygge hus på. For hvor svært kan det egentlig være at vælge, hvor dit nye hus skal ligge? Sværere end du tror!

At finde den rigtige byggegrund til dit byggeprojekt kan meget nemt blive langt mere kompliceret, end godt er. I denne artikel stiller vi dig over for nogle af de spørgsmål og overvejelser, du absolut bør have gjort dig, inden du begiver dig ud i købet.

Må du bygge og bo på grunden?

For det første er det vigtigt at finde ud af, om der faktisk må bebygges på den grund, du har kig på.

Herefter er det en meget god idé at få klarlagt, om det så også er tilladt at bo på byggegrunden, for der findes visse byggegrunde, som er udstykket til andet end beboelse.

Det ville nemlig være svært ærgerligt at skrive under på skødet og så bagefter finde ud af, at du gerne må bygge men ikke det, du havde tænkt dig – ja, faktisk må du slet ikke bo på byggegrunden.

Det er derfor altid vigtigt at undersøge hvilke love og regler, som gælder for den specifikke grund, du har i tankerne. For der er flere måder at sætte grænser for, hvad du kan gøre med din grund.

Lokalplanen for området

I lokalplanen for området vil du kunne finde en masse nyttige oplysninger om den grund, du er interesseret i.

Du kan for eksempel finde ud af, om det overhovedet er lovligt at bygge på området, hvad bygningerne skal benyttes til, om du skal bevare eventuelle bygninger, som allerede ligger på grunden, hvor meget af byggegrunden du må bygge på, hvor høje bygningerne må være og meget andet.

Det er nødvendigt at have klart for øje, hvad lokalplanen siger og følge dens forordninger for ikke at rende ind i problemer.

Servitutter og deklarationer

Der kan også være servitutter, som regulerer (og i visse tilfælde begrænser) ejerens rettigheder. Servitutterne kan ligne lokalplanen men er en anden slags forordninger og skal under alle omstændigheder tages i betragtning.

Fredningsloven

Fredningsloven vedrører gamle, bevaringsværdige bygninger. Køber du en byggegrund med en sådan bygning, har du formentlig pligt til at vedligeholde bygningen. Du kan derfor ikke få lov til at rive den ned. Hav endelig dette for øje, inden du skriver under på salgsaftalen.

Naturbeskyttelse

Endelig kan der være forhold vedrørende naturbeskyttelse, som gør sig gældende. Dette sker langt sjældnere og specielt i tilfælde, hvor byggegrunden, du har kig på, ligger tæt på strand, skov eller fortidsminder. Det er dog stadig vigtigt i forhold til grundsalg.

Hvad betyder det, at en grund er “byggemodnet”?

Ved alle byggegrunde, så vær endelig opmærksom på, om grunden er byggemodnet eller ej. For det kan nemt blive en pebret affære, hvis du selv skal sørge for byggemodningen.

En byggemodnet grund vil sige, at du får adgang til en byggegrund, som er klar til, at du kan bygge på den. Dette vil medføre, at du ikke skal sørge for at få for eksempel el-installationer og vandrør bragt hen til din grund, samt at den er klar til at blive tilsluttet til alle afløb og kloaksystemer.

Dette er en fordel, idet det kan være ikke bare bekosteligt men også bøvlet selv at skulle stå med den slags arbejde, specielt hvis du ikke rigtig ved, hvad du har med at gøre. Snak derfor altid med en fagmand, inden du kaster dig ud i et byggemodningsprojekt.

Herudover kan en ikke-modnet grund betyde, at du vil få vanskeligt ved at få adgang til eksempelvis renovation, levering af post og andre daglige serviceydelser, som vi mange gange tager for givet. Derfor er det meget vigtigt, at du har helt klart, hvad et køb af en ikke-byggemodnet grund kan/vil medføre og tager alle eventualiteter med ind i dine overvejelser.

Hvad er forskellen på helårsgrund og fritidsgrund?

Der er visse grunde, som man gerne må bygge og bo på men som ikke er beregnet til helårsbeboelse. Disse kan opdeles i to kategorier: sommerhusgrunde og fritidsgrunde.

Og mens en sommerhusgrund ligger i et sommerhusområde kan en fritidsgrund enten ligge i en byzone, eller også kan den ligge i en landzone.

På dette punkt ligner fritidsgrundene helårsgrunde, og det kan dermed være vanskeligt at finde ud af, om der er tale om den ene eller den anden slags grund.

Det er vigtigt ikke bare at købe den rigtige grund til dit hus, men også at få det bygget korrekt. Der er nemlig forskellige krav til fritidshuse og helårsboliger. For eksempel skal helårshuset være bedre isoleret og gangarealerne skal være bredere end i et fritidshus.

Find ud af om byggegrunden må bruges hele året eller kun i en periode

Enkelt – gå ind i Bygnings- og Boligregistret og søg efter grunden, så har du svaret med det samme.

Står du og skal bygge nyt hus kan du med fordel læse artiklerne om nybyggeri, byg nyt hus og typehus, som alle omhandler vigtige aspekter vedrørende bygning af hus.

Er det muligt at bo hele året på en fritidsgrund?

Det er tilladt for dig at tilbringe hele sommerhalvåret, fra 1. marts til 31. oktober, i et sommer- eller fritidshus. Herudover har du mulighed for at tage dertil i kortere perioder også i løbet af vinteren.

Der er dog visse befolkningsgrupper, som kan få lov at bo hele året på en fritidsgrund. Dette privilegium har især pensionister, førtidspensionister og personer på efterløn.

Men der findes også mulighed for dispensation. Denne skal du søge hos kommunen, hvori fritidshuset ligger. Vær opmærksom på, at dispensation kun gives i specielle tilfælde. Snak med kommunen, om du opfylder kravene for dispensation.

Hvad skal du huske, når du skal købe en grund?

Der er rigtig mange ting, som du skal huske på, når du står for at købe en grund. Den første, og væsentligste, er, at du står foran et valg, som kommer til at sætte sit præg på dit og din families liv i i hvert fald de næste 10 år.

Så spørg dig selv, hvad du ønsker at prioritere højest. Her er nogle eksempler – der kan være mange andre:

1. Skal familiens børn, nuværende og fremtidige, kunne gå til skole?
2. Skal der være kort til indkøbsmuligheder?
3. Er der specielle behov for rekreative områder i nærheden?
4. Vil du have naboer eller bo mere afsides?
5. Hvordan skal området, dit nye hus skal ligge i, se ud?

Dette sidste spørgsmål fører os direkte til emne nr. to: nabolaget. Hvis du vælger at købe et stykke nyligt udstykket jord, så er der højst sandsynligt ikke bygget noget endnu, og det kan derfor være vanskeligt at forestille sig, hvordan kvarteret vil komme til at se ud.

Du kan bede kommunen om at se tegningerne til de huse, som skal bebygges i området – en stor hjælp til at finde ud af, hvordan nabohusene vil komme til at se ud.

Når der skal bebygges hus, er det vigtigt, at en af grundene, du kigger på, har gode jordbundsforhold. At få foretaget en jordbundsanalyse (eller rekvirere en allerede eksisterende fra kommunen) inden du køber, kan vise sig at være en fænomenal investering, idet dårlige jordbundsforhold kan resultere i væsentlige merudgifter.

Husk, er du et havemenneske og ønsker både frugt- og nyttehave ud over prydhaven, så bør du naturligvis tage disse behov med i dine overvejelser, inden du køber grund.

Mindre, uregelmæssige nye grunde

Det er ikke altid muligt at købe en stor grund der, hvor du ønsker det. Er en af grundene, du har et godt øje til, mindre end dine forventninger, og måske ovenikøbet lettere vind og skæv, kan det betyde problemer for arkitekten, problemer som skal løses i tegne- og planlægningsfasen.

Der er dog ingen, der siger, at et hus, som bygges på en mindre og mere uregelmæssig grund, bliver et dårligere hjem. Et hus, som er tegnet specifikt til grunden, det skal ligge på, kan give muligheder, du ikke vil få med en mere regelmæssig grund.

Arkitekten får mulighed for at lade fantasien slå sig løs og kan igennem sine tegninger fremhæve specielle træk ved grunden og tage utraditionelle løsninger i brug. Se for eksempel dette “V-formede” hus, som arkitekten designede ved at følge grundens specielle form.

Herudover kan vi sige, at det som regel er de mindre og de uregelmæssige grunde, der bliver tilbage, når der laves udstykninger. De er derfor ofte billigere, og så har de den store fordel, at huset, du kan bygge der, vil have mulighed for langt mere personlighed end husene, som bygges på grunde med “standardmål”.

Hvordan vælger du rigtigt ved køb af grund?

Vi ved af erfaring, at det kan være vanskeligt at overskue alt det, du skal huske, når du står for at skulle købe en grund. Derfor har vi lavet en liste over de forskellige ting, du bør vurdere, inden du skriver under på den stiplede linje.

Jordbundsforholdene

Som allerede nævnt er det yderst vigtigt at få undersøgt jordbunden og dennes opbygning for at finde ud af, om det vil være nemt eller besværligere at bygge. Det kan koste dyrt ikke at gøre dette arbejde ordentligt.

Terræn

Skråner terrænet kan det være fristende at regulere det, så det bliver lettere at bygge. Men det er ikke sikkert, at det er tilladt. Spørg kommunen og konsulter lokalplanen, så du ved, hvad du må og ikke må.

Et hus som er bygget på en grund, som skråner, kan give uventede muligheder for arkitekten og bør bestemt ikke afskrække dig fra at købe den.

Servitutter og forordninger

På samme måde bør du tjekke eventuelle servitutter og andre forhold, som kan hindre dig i at bygge det hus du gerne vil have.

Husk endelig også at finde ud af, om man i fremtiden kan få udstykning af grund i området som kan tage den gode udsigt eller på anden måde hindre dig i at nyde din grund som du havde regnet med.

Bebyggelsesprocent

Det er vigtigt at tjekke, bebyggelsesprocenten er, som du ønsker det på din grund. Det ville være meget ærgerligt at komme til at stå med en grund, som ikke må huse en bygning af den størrelse, du havde tænkt dig.

Veje

Det er væsentligt at vide, om der er adgang til vej fra den adresse, hvor der skal være bebyggelse. Hvis der er det, er det dernæst vigtigt at undersøge, om der skulle være behov for ændringer, og om der skal en tilladelse til for at lave disse.

Kloakering, vand og el

Husk altid af få styr på omkostningerne til kloakering og eventuel tilslutning til kommunens kloaknet. Er der ikke kloak, bliver det nødvendigt at få installeret en septiktank, hvilket kan blive bekosteligt.

Find også ud af, hvordan du kan få tilsluttet dit nye hus til eksisterende vand- og elforsyning, og hvad det koster at være tilsluttet.

Endelig er det en god idé at høre, om der vil være andre afgifter at betale udover ovenstående.

Gæld

Dette er en af de væmmelige faldgruber. At købe en grund hvorpå der er gæld uden at vide det, kan nemt vælte ellers godt gennemovervejede planer. Gå på tinglysning.dk for at få et økonomisk overblik og finde ud af, om du kan købe uden bekymringer.

Tidligere brug af grund

Det er også vigtigt at have klare linjer om, hvad grunden tidligere har været brugt til. Spørg derfor sælger om yderligere informationer og find ud af, om der i fremtiden er specielle planer for grunden.

Du bør også tjekke, at du ikke er i gang med at købe en forurenet grund. Der findes nemlig grunde, som er registreret som giftgrunde. Husk at finde ud af, om grunden efterfølgende er blevet renset, samt hvornår og hvordan dette eventuelt er sket, inden du takker ja og betaler.

Udstykning af grund

Hvis der skal laves udstykninger af grunden, kommer der igen andre ting, som skal kontrolleres. Kunne der for eksempel komme indsigelser mod udstykningen? Skal der specielle tilladelser til for at udstykke? Er grundens infrastruktur stadig på plads?

I sammenhæng med udstykninger kan det være en god idé at bede professionel folk om assistance.

Ejerforhold

Her skal du overveje, om du selv skal stå som ejer af grunden, eller om I vil være flere til at deles om ejerskabet.

Herudover er det vigtigt, om du er dansker, EU-borger, eller om du kommer andre steder fra i verden. Kommer du for eksempel fra et land uden for EU, skal du have tilladelse fra Justitsministeriet til at købe en grund i Danmark.

Naboer

Er der allerede bygninger i området, kan det være en rigtig god idé at tjekke, hvordan nabolaget er, for eksempel om der er klager, som senere kan blive dig til gene. Det ville være rigtig irriterende at bygge din drømmebolig på stedet, du altid har ønsket – blot for at finde ud af, at naboerne ikke er til at komme ud af det sammen med.

Nu ved du, hvad du skal huske at kontrollere, inden du køber. Skal vi se på hvor skellet ligger?

Hvordan finder du ud af, hvor skellet ligger?

Til at finde ud af præcist hvor skellet ligger, har du behov for et måleblad samt en metaldetektor. Målebladet kan du som regel få ved enten at henvende dig til teknisk forvaltning på dit lokale kommunekontor eller til dit områdes landinspektør.

Målebladet skal bruges til at finde de oprindelige mål på den grund, du har købt, og dermed give dig en bedre fornemmelse for, hvor skellet mellem din grund og naboens går.

Metaldetektoren kan du få brug for, hvis det er et stykke tid siden, din grund er blevet udstykket. Grunden bliver nemlig markeret med skelpæle i malet jern, hvorpå der sidder en messingplade med en krone og skriften “Skel”.

Som regel sidder toppen af pælen og messingpladen et stykke over jorden, så de er nemmere at se, men der kan sagtens være situationer, hvor dette ikke er tilfældet. Det er her metaldetektoren kommer dig til hjælp. Med den kan du nemlig søge efter og finde metalrøret uden at risikere at bruge hele dagen.

Det er kun landinspektøren, som kan definere endeligt, hvor et skel går. Så er du usikker på, om skellene ligger rigtigt, så tag kontakt til landinspektøren, inden du skriver under på en købsaftale.

Et godt tip til når du skal købe grund

Et godt tip er at købe en grund med et hus, som ikke er noget værd, og som derfor kan rives ned uden problemer.

Ofte vil du kunne finde gamle huse med en fantastisk beliggenhed. Her er det oplagt at købe grunden og i stedet for at begynde at sætte det gamle hus i stand, kan du mange gange med fordel rive det hele ned og dernæst begynde konstruktionen af din nye bolig.

Dette vil give dig muligheden for at få den flotte udsigt, den velanlagte have eller den specielle beliggenhed, som du har fundet netop hér, og som har været så svær at finde andre steder.

Du kan læse mere om hvad det vil koste at rive et utidssvarende hus ned, og hvordan man gør i artiklen om nedrivning af hus”

Og husk: Vi anbefaler altid, at du får hjælp til handlen af en professionel rådgiver, hvis ikke du er en ekspert på området.