Overvejer du at bygge nyt hus? Skal du til at bygge væsentligt om og har i sinde at have enten en entreprenør eller flere håndværkere på sagen? Så har du behov for at vide, hvad en byggeskadeforsikring er, og hvornår den skal tegnes.
I denne artikel ser vi herudover på, hvem der er ansvarlig for tegningen af byggeskadeforsikringen, samt hvad denne dækker.
Hvad er en byggeskadeforsikring, og hvorfor er den vigtig for dig?
En byggeskadeforsikring er en forsikring, som sikrer dig imod skader opstået under eller efter byggeriet af din nye bolig.
Formålet med den er at styrke din retsstilling som forbruger ved for eksempel at forenkle en eventuel klageproces og give hurtigere adgang til udbedring af skader og/eller erstatning fra forsikringsselskabet.
Byggeskadeforsikringen skal tegnes, både hvis du skal have bygget nyt hus, og hvis du står for at bygge ny lejlighed.
En byggeskadeforsikring skal tegnes obligatorisk. Ansvaret for tegning af forsikringen ligger som hovedregel hos bygherren.
Når du skal bygge nyt, kræver den kommune, hvori nybyggeriet skal ligge, at bygherren medsender dokumentation for, at mindst ét forsikringsselskab har afgivet tilbud på en byggeskadeforsikring. Kommer den dokumentation ikke, kan bygherren ikke opnå en byggetilladelse.
Når byggeriet er bragt til ende, og bygningen skal overdrages til dig, skal byggeskadeforsikringen tegnes. Bliver forsikringen ikke tegnet, kan den kommune, hvori din nye bolig er bygget, ikke give dig tilladelse til at tage bygningen i brug – den såkaldte ibrugtagningstilladelse.
Det er i sådanne situationer kommunens ret at give bøder til bygherren.
Som udgangspunkt bliver byggeskadeforsikringen din garanti for, at skulle der være (eller komme) problemer med byggeriet i årene efter, at bygningen står færdig, så er der tegnet forsikring, som dækker alvorlige fejl.
Derfor: Hvis du efter opførelse af din nye bolig konstaterer, at byggeriet har en eller flere alvorlige byggeskader, er du beskyttet og skal ikke selv afholde udgifterne til at udbedre skaderne, og du får også lettere ved at opnå erstatning.
Reglerne om obligatorisk byggeskadeforsikring trådte i kraft den 1. april 2008 og indførte krav om, at en professionel bygherre, der bygger helårsbeboelse til en forbruger, tegner en byggeskadeforsikring for byggeriet. Forsikringen gælder i 10 år efter byggeriets færdiggørelse.
Har du derfor tænkt dig at gøre brug af for eksempel et typehusfirma eller en anden form for entreprenør til opførelsen af din nye bolig, så siger loven, at der skal tegnes en byggeskadeforsikring.
Pris på byggeskadeforsikring
Hvad koster det at tegne en byggeskadeforsikring?
Priserne på denne slags forsikringer kan variere men generelt kan siges, at beløbet vil ligge på omkring 1,5% af det samlede beløb for byggeprojektet inkl. grund.
Koster dit byggeri derfor 2 millioner kroner inkl. grund vil prisen for byggeskadeforsikringen ligge på cirka 30.000 kr. Er prisen 2,5 millioner kroner vil forsikringen koste knap 40.000 kroner og koster hele projektet 3,5 millioner kroner er prisen for forsikringen lige over 50.000 kroner.
1,5% af byggeriets omkostninger virker umiddelbart som mange penge. Men tager du med i dine overvejelser, at prisen inkluderer 10 års forsikringsdækning, så er det ikke så galt igen.
Som udgangspunkt er bygherren ansvarlig for at betale forsikringen, men dette skal ikke snyde dig. Du betaler højst sandsynligt helt eller delvist for forsikringen igennem bygherrens honorar.
Husk at tage med i dine overvejelser, at det er ikke muligt for bygherren at købe forsikringen i anden omgang, ejheller er der mulighed for at opsige den eller forkorte/forlænge varigheden. Dette er alt sammen for din sikkerheds skyld.
Byggeskadeforsikring – hvem er ansvarlig?
Vi har allerede snakket lidt om, hvem der er ansvarlig for at tegne byggeskadeforsikringen, og det er bygherren.
Men hvad vil det sige at være “bygherre”? Hvem står som “bygherre” hvis du bestemmer dig for at få bygget en ny bolig? Og er der situationer, hvor byggeskadeforsikringen IKKE skal tegnes?
Lad os se lidt nærmere på de forskellige situationer, du kan komme til at befinde dig i, når du har i sinde at bygge en ny bolig, og om det bliver nødvendigt at tegne byggeskadeforsikring eller ej.
Tilfælde hvor der skal tegnes byggeskadeforsikring:
- Det er hovedentreprenøren, der tegner forsikringen ved nyopførelse af bolig, hvor der både er tilknyttet en hovedentreprenør og en rådgiver.
- Det er rådgiveren, der skal tegne forsikringen ved opførelse af beboelse hvor ejeren selv indgår forretningsaftaler med de forskellige håndværkere og herudover har en rådgiver til at styre arbejdet.
- Det er total- eller hovedentreprenøren, der tegner forsikringen i det tilfælde, hvor opførelse af beboelse er tilknyttet en total- eller hovedentreprenør, og hvor ejeren selv står for mindre områder som for eksempel køkken og malerarbejde. I papirerne skal det klart fremgå, hvilket arbejde eller arbejder ejeren selv er ansvarlig for. Dette arbejde dækkes nemlig ikke af forsikringen.
- Det er total- eller hovedentreprenøren eller rådgiveren, der tegner forsikringen ved væsentlige ombygninger. Her taler vi om arbejder, hvortil der kræves byggetilladelse, og hvor kommunen vil stille krav om forsikring.
Der kan også være tale om ombygninger, som øger beboelsesarealet, og hvor det ikke er ejeren, der står som bygherre men i stedet en total- eller hovedentreprenør, eller hvortil der er knyttet en rådgiver, der styrer byggeriet.
Tilfælde hvor der ikke skal tegnes byggeskadeforsikring:
- Ved nyopførelse af bolig hvor det er ejeren, der står for arbejdet (arbejder som kræver autorisation, f.eks el-installationer og vvs-arbejde, er ikke inkluderet).
I dette tilfælde tegnes der ingen byggeforsikring, idet man forventer, at ejeren har så megen indsigt i emnet, at vedkommende selv kan se, om arbejdet udføres korrekt. - Ved nyopførelse af bolig hvor ejeren står koordinering og styring af de enkelte håndværkere. Også i dette tilfælde forventes det, at ejeren selv kontrollerer processen og skrider ind, hvis der er noget som ikke er, som det bør være.
Det virker banalt at sige det, men det er bestemt ikke tilrådeligt selv at stå som bygherre, hvis du ikke har faglig, professionel indsigt i byggeri.
Der er til slut et særligt tilfælde, hvor byggeskadeforsikringen ikke gælder, og det er ved nyopførelse eller ombygning af sommerhuse. Forsikringen kommer ikke ind i billedet, idet den kun er beregnet til at dække problemer opstået under (om)bygning af helårshuse.
Hvad dækker en byggeskadeforsikring?
Nu du ved i hvilke situationer, det er obligatorisk at tegne en byggeskadeforsikring, er det på sin plads at se på nogle af de situationer, som du kan komme til at sidde i, når du bygget nyt hus eller anden helårsbolig.
Følgende eksempler citeres direkte fra portalen retsinformation.dk og giver et klart indtryk af, hvilke skader du kan forvente at få godkendt af forsikringsselskabet, og hvilke du ikke vil få medhold i. Listen er ikke udtømmende men giver et godt indblik i, hvilke slags skader du kan komme ud for, når du bygger nyt:
Eksempler på dækningsberettigede byggeskader
- Skader på bærende og stabiliserende konstruktioner med risiko for kollaps eller deformation af bygningsdelen eksempelvis som følge af, at de gældende normer for vind- og snebelastning m.v. ikke er opfyldt.
- Manglende konstruktive forbindelser med risiko for kollaps eller deformation af bygningsdelen.
- Skadelige revner i teglstensoverliggere.
- Sætningsrevner i vægge og fundamenter som følge af utilstrækkelig fundering.
- Skævheder i gulve, der skyldes sætningsskade.
- Sætninger i altanfundamenter som følge af fejl ved fundering.
- Opstigende grundfugt, indtrængende overfladevand eller fugtbelastede terrændæk.
- Fugt som følge af utætte gennemføringer af afløb mv. i terrændæk.
- Fugtskader i sokkel, terrændæk eller gulve, for eksempel som følge af fejl ved omfangsdræn.
- Utætte inddækninger og skotrender.
- Utæt undertag.
- Uventileret damptæt undertag.
- Utæt eller fejlplaceret dampspærre med deraf følgende fugtproblemer.
- Utætte forsynings- og afløbsinstallationer.
- Korrosion i rør og vandinstallationer.
- Bagfald på kloak, der medfører væsentlig nedsat funktion eller levetid.
- Nedfaldne fliser i vådzone, som følge af fejl i valg af klæber eller udførelse.
- Utilstrækkelig vedhæftning af gulv- og vægfliser i vådzone.
- Væsentlige utætheder i klimaskærm.
- Synlig skimmelsvamp i beboelses- eller opholdsrum, herunder køkken og bryggers, på et areal større end 400 cm2, uanset om skimmelsvampen forekommer samlet eller pletvis.
- Synlig skimmelsvamp, uden for beboelses eller opholdsrum, der udgør en generel og ikke ubetydelig risiko for sundhedsskade som følge af luftstrømme til beboelses- eller opholdsrum og/ eller skimmelsvampens placering i forhold til beboelses- eller opholdsrum.
- Skjult skimmelsvamp, der udgør en generel og ikke ubetydelig risiko for sundhedsskade som følge af luftstrømme til beboelses- eller opholdsrum og/ eller skimmelsvampens placering i forhold til beboelses- eller opholdsrum.
- Fugtskader som følge af brug af opfugtede materialer.
- Væsentlig nedsat levetid for konstruktioner og materialer i forhold til normal forventet levetid.
- Trænedbrydende svamp i for eksempel vinduer, døre, kviste, karnapper eller tagkonstruktioner.
- Accelereret nedbrydning af bundstykker i døre og vinduer.
- Nedbrudte fuger i murværk som følge af fejl i mørtelkvalitet.
- Rustangreb på armeringsjern i f.eks. altaner som følge af fejl i dæklag over armeringsjern.
Eksempler på byggeskader, der ikke er dækningsberettigede
- Revner uden konstruktiv betydning i sokler, sokkelpuds, murværk og indervægge.
- Afskalning af tyndpuds.
- Skævheder i gulve og vægge, der ikke skyldes bærende konstruktioners manglende stabilitet eller utilstrækkelig fundering.
- Skævheder i gulve og vægge, der ikke har indflydelse på bærende konstruktioners stabilitet.
- Skader på udendørsarealer herunder havemure, terrasser, legeredskaber, svømmebassiner og installationer til samme.
- Trænedbrydning i for eksempel vinduer, døre, kviste, karnapper eller tagkonstruktioner som følge af manglende normal vedligeholdelse.
- Skader pga. slid og ælde.
- Nedbrydning i nedgravede træstolper.
- Skader på bygningsdele med opbrugt levetid, hvis denne ikke er væsentligt nedsat som følge af fejlplacering mv.
- Manglende tæthed i bebyggelsen, medmindre der er nærliggende risiko for væsentlig skade.
- Tagrender, der er underdimensionerede, men ikke indebærer nærliggende risiko for, at der opstår skade på andre bygningsdele.
- Tagrender, der har forkert fald, men under normale forhold afvander til nedløbet.
- Inddækninger og skotrender med fejl, men uden nærliggende risiko for vandindtrængning.
- Tegltag med for tynde afstandslister, hvis dette ikke indebærer nærliggende risiko for ødelæggelse af undertaget, tegltaget eller lægterne.
- Blafrende undertag, hvis dette ikke indebærer nærliggende risiko for, at det ødelægges.
- Bagfald i bruseniche, som ikke medfører skadelig opfugtning af andre bygningsdele.
- Nedfaldne fliser uden for vådzone.
- Nedbrudte elastiske fuger med kort levetid.
- Utilstrækkelig vedhæftning af gulv- og vægfliser uden for vådzone.
- Kosmetiske skader, herunder afskalling af maling.
- Misfarvninger, som ikke skyldes skimmelsvamp.
- Skimmelsvamp, der skyldes uhensigtsmæssig brugeradfærd, for eksempel manglende udluftning i forbindelse med tørring af tøj indendørs.
- Punkterede termoruder, som ikke skyldes fejl ved monteringen.
- Træk fra døre og vinduer.
- Knirkende gulve som følge af forkert fastgørelse.
- Skader på og funktionssvigt i hårde hvidevarer.
Vi understreger endnu en gang, at der kan være andre skader, som ikke er medtaget her, som kan være dækningsberettigede. Som udgangspunkt skal du snakke med forsikringsselskabet, hvor forsikringspolicen er tegnet, hvis du har opdaget en byggeskade.
Hvornår kan du melde skader, som du mener byggeskadeforsikringen bør dække?
I den tid byggeskadeforsikringen løber (10 år) skal der obligatorisk gennemføres to eftersyn af boligen. Det første er et 1-års-eftersyn, som kan foretages tidligst 5 måneder efter forsikringens ikrafttræden.
Efter dette første eftersyn følger et andet efter 5 år. Dette andet eftersyn kan tidligst foretages 4 år efter, at forsikringen er trådt i kraft.
Disse eftersyn foretages af en eller flere byggesagkyndige, ofte ansat i forsikringsselskabet, men de kan også komme udefra. Alle udgifter afholdes af forsikringsselskabet.
Eftersynet er en systematisk gennemgang af byggeriet og foretages metodisk og grundigt. Den byggesagkyndige udarbejder herefter en eftersynsindberetning, hvori eventuelle svigt og skader, som er blevet opdaget under processen, fremgår.
Herefter skal forsikringsselskabet udarbejde en skadesoversigt, som indeholder alle dækningsberettige byggeskader.
Både eftersynsberetningen og skadesoversigten bliver sendt til ejeren af bygningen og den sikrede (hvis ikke det er én og samme person) samt til den eller de personer, som har været impliceret i arbejde, hvor der er blevet konstateret en byggeskade, som er dækningsberettiget.
Men skal du vente med at indberette skader, fejl og mangler til det er tid for et eftersyn?
Absolut ikke! Det er hverken nødvendigt eller tilrådeligt at vente til et af disse eftersyn med at oplyse om eventuelle fejl, mangler og skader.
Du kan – og bør – altid melde skader, så snart du opdager dem.
Tager du dig tid til at undersøge og udbedre problemet, inden du anmelder det, kan du risikere, at forsikringsselskabet vurderer, at du ikke har været tids nok ude, og at skaden, du beder om erstatning for, er blevet større i det tidsrum, som er gået, fra du opdagede skaden til du anmeldte den.
Dette er yderst uhensigtsmæssigt og kan risikere at sætte dig i en yderst ubehagelig situation.
Derfor: Hold tungen lige i munden og ring til forsikringsselskabet, så snart du har nys om et problem, som kan være dækket af byggeskadeforsikringen.
Hvad skal du være opmærksom på med en byggeskadeforsikring?
Når du har en byggeskadeforsikring, bør den årlige forsikringspræmie på eventuelle andre boligforsikringer falde. Dette fald bør være en kendsgerning, fordi mange fejl, mangler og skader som ellers skulle dækkes af boligforsikringen, allerede bliver dækket af byggekadeforsikringen.
Tag kontakt til dit forsikringsselskab for at finde ud af, hvilke implikationer din byggeskadeforsikring vil have på for eksempel din almindelige boligforsikring.
Som allerede nævnt så husk, at en byggeskadeforsikring hverken kan forkortes, forlænges eller opsiges. Herudover skal siges, at denne forsikring ikke tilhører dig, men i stedet følger med huset.
Dette vil sige, at skulle du bestemme dig for at sælge din nybyggede bolig, inden de 10 år forsikringen løber er gået, så overgår byggeskadeforsikringen til den nye ejer.
Dette faktum er naturligvis en sikkerhed både for dig og for den nye ejer og kan meget nemt gøre det billigere for jer begge at tegne ejerskifteforsikring. Grunden er den samme som ovenfor: Det at have en byggeskadeforsikring tager noget af presset væk fra ejerskifteforsikringen, som dermed ikke skal hæfte for fejl ved nybyggeriet.
Som altid foreslår vi at tage en grundig snak med din forsikringsagent, hvis du har spørgsmål til dine forsikringer og deres priser og -dækning.
