Tilstandsrapport, energimærke og eleftersyn. Der er meget at være opmærksom på, når du køber bolig. Og især den der tilstandsrapport har man hørt om så mange gange.

Tilstandsrapport – hvem, hvad og hvor?

Tilstandsrapport, energimærke og eleftersyn. Der er meget at være opmærksom på, når du køber bolig. Og især den der tilstandsrapport har man hørt om så mange gange. Men hvad kan den egentlig fortælle dig, hvem har lavet den, og hvor meget skal du selv have styr på, før du køber en bolig?

Bedøm indlæg

En tilstandsrapport er en fagpersons gennemgang af et hus’ fejl og skader. Sådan helt kort fortalt. Men den er ikke en garanti for, at der ikke kan dukke uventede ting op.

Når et hus bliver sat til salg, kan sælgeren vælge at få udfærdiget en tilstandsrapport. Det er ikke lovpligtigt, men det er dog et krav, hvis man vil gøre det muligt for køber at tegne en ejerskifteforsikring.

Når der skal udfærdiges en tilstandsrapport sker det i et skema, som er godkendt af Erhvervs- og byggestyrelsen. Den byggesagkyndige, som skal lave rapporten, gennemgår alle tilgængelige dele af boligen overfladisk. Dvs. der bliver ikke kigget under gulve, bag paneler etc.

I skemaet noterer den byggesagkyndige, hvis der er skader. Det kan være en knækket flise på badeværelsesgulvet, huller/utætheder i taget, en manglende fuge langs væggen eller måske en sætningsskade.

Den byggesagkyndige beskriver skaden og giver den en karakter, og den byggesagkyndige har også mulighed for at give særlige bemærkninger til de enkelte bygningsdele.

jumpstory download20200320 131854

Brug tilstandsrapporten og få hjælp til at forstå den

Du bør søge faglig og kompetent vejledning til at forstå den tilstandsrapport, du har modtaget.

Som udgangspunkt kan du ikke gå ud fra, at alle skader dyre og komplicerede at udbedre. Tværtimod.

En kritisk skade kan sagtens blot være manglende isolering om et rør, der udgør en risiko for fugt og kondensskader. Altså en skade, du hurtigt selv kan udbedre. Men det kan også være en væsentlig skade, som det vil koste mange timer og dermed mange penge at få udbedret. Som f.eks. en udskiftning af et utæt tag.

Derfor bør du som udgangspunkt altid gennemgå alle punkterne i en tilstandsrapport nøje. Har du ikke selv den rette håndværksmæssige erfaring til at forstå rapporten, anbefaler vi, at du søger professionel vejledning. Både ift. rapporten og selve huset.

Det er svært at vurdere en skades omfang på skrift. Det er langt bedre at få besigtiget boligen endnu en gang af en uvildig vurderingsmand, som har tilstandsrapporten som udgangspunkt for sine undersøgelser.

Forklaring på karakter i tilstandsrapporten

Måske har du hørt om K0, K1, K2 og K3. Men de er fortid nu, da man fra oktober 2020 skiftede karaktersystem i tilstandsrapporten. 

Tilstandsrapporten vil typisk have nogle karakterer i forskellige farver. Det er vigtigt at vide, at de gamle k-karakterer ikke kan oversættes direkte til den nye farveskala.

Karaktererne ser sådan ud:

  • Gråt er mindre alvorlige skader
  • Gult er alvorlige skader med risiko for svigt på længere sigt (+2 til 10 år)
  • Rødt er alvorlige skader med risiko for svigt på kort sigt (0 til 2 år).
jumpstory download20200320 131906

Hvordan får jeg oversat tilstandsrapporten

Hvis ikke du selv er fagmand, så er det ganske enkelt umuligt at vide, hvilken konsekvens de forskellige karakter har på dit budget, hvor vi altid anbefaler, at du får en byggesagkyndig til at hjælpe med at gennemgå tilstandsrapporten sammen med dig. Tit og ofte, er det også en fordel at få den byggesagkyndige til at besigtige boligen sammen med dig, så I er helt sikre på at have fået det hele med, og du har mulighed for at spørge ind til specifikke skader, hvorefter du får et bedre overblik over de økonomiske konsekvenser.

Når du selv kigger tilstandsrapporten igennem, så skal du have særligt fokus på gule og røde skader. Dermed ikke sagt, at de grå skader ikke betyder noget – typisk giver gule og røde skader anledning for lidt større bekymring, men de grå skader kan i teorien være meget dyrere at udbedre end de andre skader.

Derfor er det vigtigt at få en fagmand til at hjælpe med at skabe et overblik over de økonomiske konsekvenser, når man på sigt skal have udbedret nogle af skaderne. En grå skade kan eksempelvis være mindre revner og buler i tapetet i samtlige rum, som er kedelige at se på, og som nedsætter glæden ved at bo i huset. Hvis du vil udbedre denne skade, kan regningen for håndværkernes løn og materialer nemt løbe op i mange tusinde kroner. En gul skade kan være nogle enkelte udvaskede fuger i en mur, som kan ordnes for få tusinde kroner af en murer. Og en rød skade kan være en tagsten, som er rutsjet ned i tagrenden, hvorved der er risiko for vandskade på loftet. Tagstenen kan du måske selv lægge på plads, og dermed har skaden ikke kostet noget at udbedre.

Du skal med andre ord ikke hæfte dig så meget ved antallet af skader, men i stedet se nærmere på hver enkelt, hvad er det for en skade og hvordan den kan/skal udbedres.

Bør undersøges nærmere?

Den bygningssagkyndige give også bemærkninger til de enkelte bygningsdele:

  • IB = Ingen bemærkninger
  • UN = Bør undersøges nærmere

Står der UN i tilstandsrapporten, bør du som køber være ekstra opmærksom. Ejerskifteforsikringen dækker ikke for en fejl eller skade på huset, hvis denne skulle have været undersøgt nærmere før boligkøbet. Er der f.eks. en fugtskade i boligen, hvor man ikke har fundet en årsag til dette – og derfor skrevet UN i tilstandsrapporten, så skal du som køber kræve, at dette punkt undersøges nærmere af sælger. Worst case, så vil en fremtidig udbedring af dette ikke blive dækket af ejerskifteforsikring.

Bemærkningen “UN” skrives ofte, når der er mistanke om sætningsskader eller skader i skjulte konstruktioner, dvs. potentielle alvorlige skader, hvor du som køber kan komme til at stå med et stort og meget dyrt problem.

Det er i sidste ende sælgers ansvar, at den bygningssagkyndige kan få adgang til alle tilgængelige dele af huset. Såfremt den bygningssagkyndige ikke kan komme ind i et rum, så skal det noteres i tilstandsrapporten, at rummet ikke er tilgængeligt og dermed ikke besigtiget. Det er derfor vigtigt at undersøge tilstandsrapporten for denne type forbehold.

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *

Artikler du måske vil synes om
credit squeeze taxation purse tax 46242
Læs mere

Boliglån anno 2020

Alle, der har købt en bolig – eller bare overvejer at gøre det – har skullet forholde sig…