Skal du købe ejendom i en landzone, i en tidligere landzone eller i et sommerhusområde, kan du være stødt på begrebet “jagtpassage”.
Men hvad er det, og hvorfor er det vigtigt for dig som huskøber at være opmærksom på dette begreb?
Indholdsfortegnelse
- Hvad er en jagtpassage?
- Hvad er en servitut?
- Servituttens udformning
- Hvad skal du være særligt opmærksom på, hvis du står for at købe en bolig?
- Hvor kan du finde ud af, om der er en jagtpassage på din ejendom?
- Kan du selv få ophævet en servitut, som tillader en jagtpassage?
- Hvornår har du en god chance for at få ophævet en servitut?
- Ved boligkøb: Hvordan bør du forholde dig til servitutter generelt set?
Hvad er en jagtpassage?
En jagtpassage er tredjemandsret til at passere hen over en ejendom, fordi vedkommende skal på jagt i et område, som ligger på den anden side af denne ejendom.
Denne ret er som hovedregel tinglyst, fordi det ellers er en kompleks proces at demonstrere jagtpassagen over for eventuelle nye ejere af ejendommen, hvor jagtpassagen gælder.
Tinglysningen vil lave en servitut, som omhandler jagtpassagen. I visse tilfælde er det i servitutten angivet, hvor på ejendommen det er tilladt at passere og ofte også med hvilken slags udstyr (for eksempel hunde udover jagtgeværer).
Ofte er jagtpassagerne gamle rettigheder, som det ikke altid giver mening at blive ved med at holde i hævd.
Hvad er en servitut?
En servitut er en såkaldt indskrænkning i råderetten over et stykke fast ejendom. Der er således tale om en begrænsning for boligejeren, en begrænsning som i visse tilfælde kan være af mere alvorlig karakter.
Servitutterne har til hensigt at beskytte en boligejers rettigheder over for en anden boligejer. I tilfældet med jagtpassagen kan den være nødvendig, hvis du for eksempel har købt en grund, som ligger imellem en jægers bolig og vedkommendes jagtarealer.
Det er dermed hensigtsmæssigt for jægeren at tinglyse en servitut, der garanterer, at vedkommende har lov at passere henover din grund for at gå på jagt.
Ofte er tinglysning af en servitut ensbetydende med, at en boligejer opnår et gode, som den anden boligejer afser. Derfor er det kutyme, at boligejeren der opnår godet “deler ud” til den, som intet opnår. Der kan være tale om en engangsbetaling eller om en årlig leje, som boligejer nummer to har ret til.
Tinglysningen er vigtig for at sikre, at denne ret kan fortsætte også imellem fremtidige ejere af de to boliger.
Servituttens udformning
En servitut kan være af privatretlig eller offentligretlig karakter. Er servitutten af offentligretlig støbning, kan det for eksempel være en fredning af en eller flere bygninger på grunden.
Er den derimod af privatretlig udformning, kan der for eksempel være tale om beskyttelse af en havudsigt, hvor fratagelse af udsigten vil give den ene boligejer et økonomisk tab, skulle vedkommende ønske at sælge sin bolig.
En jagtpassage vil normalt være af privatretlig karakter.
Hvad skal du være særligt opmærksom på, hvis du står for at købe en bolig?
Det er altid vigtigt at undersøge, hvad der eventuelt forefindes af servitutter på din kommende ejendom. Dette er fordi, du vil skulle opretholde servitutterne, om du synes om det eller ej.
Den eneste undtagelse fra dette er, hvis du skulle være heldig at kunne sløjfe servitutten. Dette kan dog kun gøres med samtykke fra den anden part. Går annulleringen af servitutten igennem, vil ingen af parterne på det punkt have noget at kunne bebrejde eller afkræve den anden.
Hvor kan du finde ud af, om der er en jagtpassage på din ejendom?
En jagtpassage, som er tinglyst, vil du kunne finde ved at søge på
ejendommens adresse i Tingbogen. Du kan finde Tingbogen på tinglysning.dk.
Forefindes der servitutter som jagtpassage eller lignende, er du som boligejer forpligtet til at overholde den/dem.
Det er forholdsvist nemt at opdage, om der er servitutter på din ejendom eller den, du ønsker at erhverve dig, og derfor er “det vidste jeg ikke” ikke nogen gyldig undskyldning.
Køber du en gammel ejendom, vil der næsten altid være servitutter (specielt de såkaldte “bebyggelsesregulerende servitutter”) på matriklen. Vær endelig opmærksom på dette, når din boligsøgning er igang.
Er en af servitutterne krav om en jagtpassage på din ejendom, så har du pligt til ikke at bygge der, hvor passagen er. Passagen skal lades fri, så det faktisk er muligt at holde servitutten i hævd.
Kan du selv få ophævet en servitut, som tillader en jagtpassage?
For det første: Nej, du kan ikke selv bede om ophævelse af en servitut. Der skal være enighed om ophævelsen, så du skal have fat i den anden part og se, om I kan enes om at ville ophæve tilladelsen til jagtpassage.
Udgangspunktet for servitutterne er, at det kun er den/de personer eller den myndighed, som har påtaleret (dvs. som kan kræve servitutten håndhævet), der kan bede om at få den ophævet.
Dette vil sige, at det i tilfældet med jagtpassagen ikke er dig som ejer af ejendommen, hvor passagen af jægere finder sted, der kan bede om ophævelse, men derimod den person, som har formuleret servitutten.
Det kan i flere tilfælde give problemer, men det er naturligvis specielt problematisk, hvis vedkommende i mellemtiden er afgået ved døden. I det tilfælde kan servitutten have mistet sin betydning, hvilket kan lede til, at den ophæves i praksis.
Netop ved situationer som denne med en servitut, som tillader jagtpassage, kan det dog være klogt at søge at opnå enighed om at sløjfe servitutten. For er der tinglyst en servitut, der tillader jagtpassage, så gælder denne alt andet lige.
Sælger modparten sin bolig til en jæger, vil denne opnå rettighederne til jagtpassagen. En servitut ophører nemlig ikke med at eksistere, fordi en eller begge ejendomme skifter ejer – den bliver ved med at eksistere, indtil den bliver ophævet eller annulleret af for eksempel en lokalplan.
Hvornår har du en god chance for at få ophævet en servitut?
Der er specielt fire forhold, der giver dig gode muligheder for at få ophævet en
servitut:
- Hvis servitutten forskelsbehandler nogen
- Hvis det er åbenlyst, at servitutten er urimelig
- Hvis servitutten strider mod loven
- Hvis servitutten ikke er blevet håndhævet igennem længere tid
En ny lokalplan for området kan også have indflydelse på eksisterende servitutter og deres gyldighed. Man vil ofte afvikle ældre og/eller utidssvarende servitutter, hvis der er en ny lokalplan, som skal træde i kraft.
Disse overvejelser har desværre sjældent med servitutter, som omhandler en jagtpassage, at gøre, men vi ønsker at understrege dine muligheder, skulle du ønske at få ophævet en servitut på din grund.
Det er altid en god idé at forhøre dig hos en boligadvokat eller en rådgiver for at finde ud af, hvad du skal være opmærksom på i den sammenhæng.
Vores råd er: Væbn dig med tålmodighed og gør dig så få illusioner som muligt. Det er nemlig ingen nem sag at få ophævet en servitut.
Ved boligkøb: Hvordan bør du forholde dig til servitutter generelt set?
Med hensyn til servitutter bør du først undersøge, om der findes servitutter på ejendommen, hvilken slags det er, og om den/de vil have praktisk betydning for dig som ejer af denne bolig.
Under alle omstændigheder husk at tjekke dette inden, du skriver under på købskontrakten, for når du har skrevet under, så er du bundet af eventuelle servitutter, om du kan lide det eller ej.
Vi understreger endnu en gang, at du bør helgardere dig og henvende dig til en boligadvokat/-rådgiver.
Vedkommende kan hjælpe dig med at forstå, hvilken betydning en given servitut vil have for dig i det praktiske.
Problemet er nemlig, at mange servitutter er nedskrevet for årtier siden, og det kan dermed godt være problematisk at finde hoved og hale i dem.
Husk altid at tjekke den bolig, du har i kikkerten, for servitutter.
Det gøres på tinglysning.dk. Og når du alligevel er ved undersøgelserne, så tag et smut på din lokale kommune og kast et blik på eventuelle lokalplaner også.
