Når du skal købe bolig, er der en masse slags lån, du skal have styr på. Et af disse er et pantebrev, hvor du modtager et lån mod at långiveren får pant i din ejendom.
I denne artikel kan læse alt der er at vide om pantebreve og hvilke forskellige slags pantebreve, du skal tage stilling til.
Hvad er et pantebrev?
Et pantebrev er helt enkelt sagt et lån, som bliver ydet mod at långiveren får sikkerhed i noget fast ejendom.
Det er et gældsbrev, som attesterer, at du som låntager har modtaget en sum penge mod at nogen har fået et pant i din bolig, som vil være gyldigt, indtil du har indfriet din gæld.
Skal du tage et lån til at købe bolig for, så vil banken eller realkreditinstituttet være sikre på, at du indfrier dine forpligtelser over for dem – og det gøres ved at oprette et pantebrev i boligen, du står for at købe.
Sikkerheden ligger i, at betaler du ikke af på lånet som aftalt, så kan panthaver (som er långiveren) kræve, at ejendommen går på tvangsauktion, så vedkommende kan få sine penge igen.
Det er en forudsætning for et boliglån, at långiveren får et pant i din bolig. Pantet bliver en realitet, når der tinglyses et pantebrev indeholdende detaljerne på lånet og andelen af ejendommen, som udpantes til långiveren.
Der findes tilfælde, hvor køber ikke har mulighed for at opnå et lån via
realkreditinstitutter eller banker. Det kan dermed være sælger, som giver køber mulighed for at købe boligen ved at låne købesummen ud.
Her opstilles og tinglyses så et specielt pantebrev, og sælger får dermed ikke
alle pengene ind på samme tid, men derimod løbende, som afdrag over en
årrække. Vi ser nærmere på denne slags pantebreve senere i artiklen.
Hvorfor er det nødvendigt at tinglyse et pantebrev?
Det er nødvendigt at tinglyse et pantebrev, fordi tinglysningen gør aftalen officiel og binder parterne til en aftale, som skal respekteres.
Pantebreve benyttes typisk ved køb af fast ejendom, idet de fleste købere ikke har købesummen kontant.
I pantebrevet nedskrives derfor betingelserne for lånet, så alle er helt på det rene med, hvad aftalen indeholder.
Overdragelsen af ejendommen bliver en realitet, når købers lån (pantebreve) bliver tinglyst og registreret i Tingbogen.
Tinglysningen er således beviset på, at en given aftale mellem to parter er gyldig.
Hvilke typer pantebreve eksisterer?
Man taler generelt om fire typer pantebreve:
- Realkreditpantebreve
- Ejerpantebreve – sælgerpantebreve
- Skadesløsbreve
Men hvordan adskiller disse sig fra hinanden?
Her er en oversigt over, hvordan hvert enkelt pantebrev kan benyttes og hvilke regler, som gælder.
Realkreditpantebreve
Et realkreditpantebrev er et “dobbelt” pantebrev, som ud over at give pant i en
ejendom også er et gældsbrev, hvor køber erkender at skylde et givet beløb til
realkreditinstituttet.
Denne slags pantebrev bliver ofte oprettet ved køb af en ejendom, specielt i de
tilfælde hvor der skal optages et realkreditlån for at kunne finansiere
købesummen.
Realkreditinstituttet får pant i ejendommen, så dette har en fysisk sikkerhed for tilbagebetalingen af lånet. Samtidig har de så også på skrift, at køber er i gæld til dem. Dette giver en større sikkerhed for realkreditinstituttet.
Det hele nedskrives i realkreditpantebrevet, som tinglyses, hvorefter det officielt træder i kraft, som vi allerede har set. Det tinglyste realkreditpantebrev udgør herefter instituttets sikkerhed for lånet.
Denne form for pantebrev kan kun udstedes af realkreditinstitutter, som man tidligere kaldte kreditforeninger.
Et realkreditpantebrev kan maksimalt dække 80% af købesummen ved helårsboliger og 75% for fritidsboliger.
Inden realkreditinstituttet udsteder et lån til dig som køber, vil de som regel foretage både en fysisk vurdering af ejendommen, og de vil også vurdere dine muligheder for at betale lånet tilbage.
Er du en god betaler og overholder aftalerne som står i pantebrevet, så kan realkreditinstituttet ikke opsige lånet, heller ikke selv om du bliver syg eller får en nedgang i din indkomst.
Ejerpantebreve
Denne slags pantebrev benyttes ofte ved banklån og er et lidt specielt pantebrev. Det er ikke alt nemt at finde hoved og hale i.
Det er karakteristisk for ejerpantebreve, at du som ejer af ejendommen, hvori du ønsker at tage pant, bliver både kreditor og debitor.
Pantet, du således har udstedt til dig selv, lånes til banken mod, at denne giver dig en sum penge retur.
Du har således lavet en “underpantsætning” af din ejendom, hvilket betyder, at du som ejer har lov til at blive boende og benytte ejendommen, men at banken har en vis form for rettighed over ejendommen og dennes værdi.
Fordelen ved den slags pantebrev er, at det kan genbruges. Når det én gang er blevet tinglyst, kan det benyttes flere gange til at optage banklån med sikkerhed i boligen.
Når du er nået til at have indfriet gælden slettes ejerpantebrevet ikke, det er
kun långiver som sletter den underpantsætning, du lavede, da pantebrevet blev oprettet. Ejerpantebrevet kan dermed bruges igen, som sikkerhed for andre lån.
Og du ikke vil skulle betale tinglysningsafgiften igen og denne detalje gør, at
det bliver billigere for dig at låne penge på denne måde. Ofte vil du kunne
spare tusindvis af kroner ved at udstede et ejerpantebrev.
Sælgerpantebreve
Et sælgerpantebrev hedder sådan, fordi det er sælger, som udsteder pantebrev
til køber.
Det specielle ved denne form for lån er, at sælger indvilliger i at modtage købesummen i løbende udbetalinger i stedet for at få den betalt i én rate ved overtagelsen af ejendommen.
Denne form for pantebreve benyttes ofte, hvis sælger og køber er nærtstående, for eksempel ved overdragelse af forældrenes bolig til børnene.
Det kan dog også benyttes, hvis ejendommen er svær at sælge, og køber kun har mulighed for løbende at betale af på købesummen eller ikke ønsker at betale sælger hele summen ved overtagelsen.
Det kan være dyrt rentemæssigt at oprette et sådant lån, da sælger løber en større risiko, ikke kun fordi vedkommende vil få pengene udbetalt lidt efter lidt, men også fordi et sælgerpantebrev vil have en lavere prioritet end et realkredit- eller et banklån.
Dette er specielt vigtigt, skulle ejendommen gå på tvangsauktion.
Lige som ved realkreditpantebreve er dette et “dobbelt” pantebrev, som fungerer dels som sikkerhed i ejendommen, dels som gældsbrev, hvor renter og andre vilkår for lånet er indskrevet.
Det er ofte en professionel långiver, som udsteder et sælgerpantebrev. Det er langt mindre normalt, særligt i dag, at se sælgerpantebreve udstedt af privatpersoner – med mindre der altså er tale om en bolig, som skifter generation.
Skadesløsbreve
I dette tilfælde giver du som ejer af fast ejendom en kreditor sikkerhed i din ejendom, men ingen af jer ved endnu, hvor stor gælden vil blive.
Ved tinglysning af et skadesløsbrev skal der dog faslægges en øvre grænse for
lånet. Dette beløb inkluderer renter.
Et kassekreditlån vil typisk være af denne type.
Afgiftspantebrev
En helt særlig type pantebrev er afgiftspantebrevet. Tinglysningsafgiftsloven åbner for mulighed for, at du kan modregne hovedstolen fra et gammelt pantebrev i hovedstolen på et nyt pantebrev, før tinglysningsafgiften beregnes.
Tinglysningsafgiften kan godt være en pebret affære. Tinglyser du et pantebrev, skal du som udgangspunkt betale en afgift på p.t. 1,5% af det beløb, du skal låne plus en fast afgift på 1.750 kr.
Jo større gæld, des højere tinglysningsafgift.
Et afgiftspantebrev giver dig mulighed for at undgå at betale tinglysningsafgiften, helt eller delvist.
Dette vil i praksis sige, at har du som boligkøber et gammelt pantebrev, der allerede er blevet betalt fuldt ud, bør du ikke slette det. I stedet kan du overføre de allerede indbetalte tinglysningsafgifter til det nye pantebrev, som du vil oprette for at kunne købe den nye ejendom.
Denne handling vil kunne spare dig for en afgift på flere tusinde kroner.
Tinglysning af flere pantebreve, og tvangsauktion
Det er vigtigt at understrege, at det ikke kun er typen af pantebrev, der bestemmer, hvem som har førsteret til pantet i en ejendom, men også den rækkefølge i hvilken pantebrevene er tinglyst.
Væsentligt at huske er, at et pantebrev kan være stiftet før et andet, men er
det registreret efter et andet, udstedt senere, er det første pantebrevs plads i rækkefølgen efter det andet.
Da det ikke er åbenlyst, hvordan disse forhold gebærder sig indbyrdes (og hvem som kommer først i rækken) er det en god idé at høre en fagmand om, hvordan det forholder sig i din situation
