Som potentiel boligkøber støder du før eller siden på begrebet “realkredit” og “realkreditlån”. Og det kan være vigtigt at have styr på, hvad det indebærer, hvis du skal investere i fast ejendom.
Find ud af her, hvad et realkreditlån er, hvordan det fungerer, og hvad du bør
overveje og have tjek på, inden du tager et sådant lån.
Indholdsfortegnelse
- Hvad er et realkreditlån?
- Hvad bør du overveje, inden du tager et realkreditlån?
- Kan et realkreditlån bruges til at finansiere købet af alle typer boliger?
- Hvordan fungerer et realkreditlån?
- Hvad er forskellen på et fastforrentet lån og et lån med en variabel rente?
- Kurser og obligationer, hvordan influerer de på dit realkreditlån?
- Hvad koster det at have et realkreditlån?
- Kan det betale sig at lægge et realkreditlån om?
- Hvad koster det at skifte realkreditinstitut?
- Hvad er “lånesagsgebyr”, “kursskæring” og “kurtage”?
Hvad er et realkreditlån?
Et realkreditlån er et lån, som bruges til at finansiere køb af fast ejendom – i
vores tilfælde et boligkøb.
Det er specifikt en dansk måde at låne penge på, som blev opfundet for cirka tohundrede år siden. Den specielle måde, lånet er bygget op på, sikrer dig den fordel, at du ikke kommer til at betale for meget i rente.
Med et realkreditlån har du mulighed for at finansiere helt op til 80 procent af
din boligs købspris. 15 procent af prisen kan du låne af banken i form af
boliglån, og de sidste 5 procent skal du som hovedregel selv være i stand til at
skaffe via din egen formue eller opsparing.
Realkreditlånet optages igennem et realkreditinstitut, og det kan ofte ske
igennem din bank. For at opnå sikkerhed for, at du vil betale pengene tilbage
som aftalt, tager realkreditinstituttet pant i din bolig.
Når pantebrevet er tinglyst, har banken pligt til at finansiere lånet
og overføre pengene til sælgeren af den bolig, du ønsker at erhverve dig.
Finansieringen af lånet opnås ved hjælp af realkreditobligationer, som udbydes
til investorer, der har penge at investere og dermed erklærer sig villige til at
finansiere dit lån.
At dit lån finansieres ved hjælp af obligationer betyder, at det er de
finansielle markeder, der bestemmer renten på lånet. Det er en fordel for dig,
fordi du ikke er afhængig af en enkelt banks rentesats men derimod kan tage
imod lånet til markedspris.
Er der mange investorer, som ønsker at finansiere dit lån, vil du have mulighed
for at låne pengene til en lav rente.
Er der derimod mange boligkøbere, som ønsker at låne penge men få investorer i sigte, bliver renten højere, fordi der er færre penge i omløb, og dermed er prisen for at låne (altså renten) højere.
Hvad bør du overveje, inden du tager et realkreditlån?
Når du har valgt at købe bolig, er den billigste måde at finansiere købet på et
realkreditlån.
Du bør i den henseende foretage dig visse overvejelser:
- Om du vil ønske en fast rente i hele lånets løbetid. Det vil sige, at dine afdrag rundtregnet vil være af samme størrelse hver måned
- Om du foretrækker variabel rente og dermed er indstillet på dels at betale variable afdrag, dels at løbe en risiko for en højere månedlig ydelse, hvis renten skulle stige
- Hvor længe du vil afdrage på dit lån (lånets løbetid)
- Om der skal være mulighed for perioder med afdragsfrihed eller ej. Perioder med afdragsfrihed er måneder, hvor du ikke afdrager på gælden men kun betaler renter og bidrag til realkreditinstituttet.
Du har altid mulighed for at ændre på dit lån, hvis din økonomiske situation ændrer sig.
Husk også, at så længe du sørger for at afdrage på lånet og overholde dine pligter overfor realkreditinstituttet, kan dit lån ikke opsiges, ej heller kan der ændres på vilkårene for lånet. Dette er stik modsat et banklån.
Kan et realkreditlån bruges til at finansiere købet af alle typer boliger?
Et realkreditlån kan benyttes til at købe hus, sommerhus eller ejerlejlighed,
men kan for eksempel ikke bruges, hvis du ønsker at købe en andelsbolig. Der gælder
andre regler for andelsboliger.
Hvordan fungerer et realkreditlån?
Vi var kort inde på, hvordan et realkreditlån fungerer tidligere i artiklen. Her
kommer lidt mere information om, hvorfor realkreditlån er en god investering både for dig som boligkøber og for investorerne.
Når du beder om et realkreditlån finder realkreditinstituttet en investor til at
dække dit lån. Investoren afleverer pengene til at dække dit lån mod at få
realkreditobligationer svarende til det beløb, du har behov for.
Er du interesseret i et lån med fast rente, får investoren obligationer med en
løbetid, som er den samme som dit låns løbetid. Er denne på for eksempel 30 år vil
obligationerne dermed også løbe over 30 år.
Dette betyder, at investoren får sine penge igen efter 30 år – når du er færdig med at betale af på lånet.
Skulle du i stedet have mod på en variabel rente, så vil du skulle refinansiere
dit lån flere gange over den periode, hvori det løber.
Renten er ofte lavere på obligationer, som har løbetid på få år end på obligationer, som løber over hele den 30-årige periode.
Renten på dit realkreditlån fastlægges ud fra udbud og efterspørgsel på de
finansielle markeder. Renten er den betaling, investoreren skal have for at låne dig sine penge.
Er der mange investorer, som ønsker at låne dig penge, vil renten være lavere, end hvis der er få som er villige til at gøre det. Det er fordi, udbuddet er større, og prisen derfor presses ned.
En af de rigtig store fordele ved realkreditlån er, at rentesats og bidragssats
sammenlagt som hovedregel er lavere, end hvis du havde taget et banklån.
En bidragssats er prisen, som realkreditinstituttet tager for at administrere og
dermed tage risikoen for et realkreditlån.
Bidragssatsen er forskellig fra renten på lånet og vil kunne betegnes som det gebyr, som du, ud over renterne, betaler til dit realkreditinstitut for at kunne låne penge hos dem.
Hvad er forskellen på et fastforrentet lån og et lån med en variabel rente?
At have et fastforrentet lån betyder, at du vil betale den samme rente gennem
hele lånets løbetid. Den månedlige ydelse ændrer sig derfor ikke, heller ikke
selv om den faktiske, reelle rente stiger og falder.
Du mærker således ikke til rentens variationer i den tid, dit lån løber.
Et realkreditlån med variabel rente vil derimod have en månedlig ydelse, som nemt kan ændre sig i løbet af den tid lånet løber.
Vælger du et sådant lån, så vær opmærksom på, at det vil skulle rentetilpasses med et vist antal års mellemrum alt efter, hvilken slags løbetid obligationerne, der ligger til grund for realkreditlånet, har.
Det er ved denne slags tilpasninger at renten, og dermed din månedlige ydelse, kan ændre sig.
Kurser og obligationer, hvordan influerer de på dit realkreditlån?
Når der udstedes obligationer til at finansiere dit realkreditlån vil disse have en kurs, som kan svinge afhængigt af udbud og efterspørgsel på det finansielle marked.
Hvis du for eksempel tager et realkreditlån på en million kroner til kurs 100 vil det i praksis betyde, at du låner en million og skylder en million. Et godt udgangspunkt!
Tager du et realkreditlån på en million kroner og kursen er 96, låner du stadig
en million kroner men vil skylde realkreditinstituttet 4 procent mere, fordi kursen er under 100.
Dette vil betyde, at din gæld bliver på 1.040.000 kroner, og det vil være dette
beløb, du vil komme til at betale rente, afdrag og bidrag af.
Det er ikke muligt at tage lån, hvis kursen på en realkreditobligation er over
100. Det billigste lån vil derfor være muligt, når kursen på realkreditobligationerne er så tæt på kurs 100 som muligt.
Hvad koster det at have et realkreditlån?
Et realkreditlån koster renter og afdrag til investorerne og bidrag til
realkreditinstituttet.
Dette bidrag fastlægges ud fra den grad af boligen, som du har belånt samt i forhold til lånets type og det enkelte realkreditinstitut. Bidraget ændrer sig kun, hvis du lægger lånet om.
Snak med dit lokale realkreditinstitut for at finde ud af, hvordan du eventuelt vil være stillet med et realkreditlån og dettes omkostninger. Det er meget væsentligt at vide, når du skal købe bolig.
Kan det betale sig at lægge et realkreditlån om?
Det kommer an på flere forskellige faktorer, om det kan betale sig at lægge et realkreditlån om. Skulle renten falde, kan der være penge at spare, specielt hvis dit lån har en fast forrentning.
Men vær i den forbindelse opmærksom på, at en omlægning kan få din gæld til at stige pga. kursændringer i de obligationer, som udstedes for at finansiere dit lån.
Det er dog vigtigt at understrege, at er din friværdi eller ejendomsvurderingen steget, kan det være en god idé at undersøge, om det kan være et godt tidspunkt at omlægge dit realkreditlån.
For måske kan du få bedre vilkår og dermed blive hurtigere færdig med at betale af på lånet.
Husk derfor at holde øje med renten og eventuelle fald eller stigninger i samme for at finde ud af, hvornår det er en god idé at omlægge lånet.
Du bør altid have for øje, at der vil være omkostninger forbundet med en omlægning af lånet og regne disse med ind i dine overvejelser.
Det kan i visse tilfælde kan betale sig ikke bare at omlægge lånet men ydermere at skifte realkreditinstitut – og naturligvis er der også her omkostninger involveret.
Hvad koster det at skifte realkreditinstitut?
Skulle du stå foran en lånomlægning, kan det muligvis betale sig at se på et skift i realkreditinstitut på samme tid.
Ved din sammenligning af de forskellige institutter husk da ikke kun at se på bidragssatserne og afdrag-renter men tag også priser på:
- Lånesagsgebyr
- Kursskæring
- Kurtage ind i dine overvejelser.
Glem heller ikke at indregne tinglysningsafgifterne ind i regnestykket hvor nødvendigt.
Hvad er “lånesagsgebyr”, “kursskæring” og “kurtage”?
Lånesagsgebyret er det gebyr, du vil blive afkrævet for at kunne omlægge
dit lån. Kursskæring er den procentsats, du indbetaler til realkreditinstituttet, når de obligationer, som finansierer dit lån, sælges.
Salget af obligationerne finder sted, enten fordi lånet bliver indfriet, og du bliver gældsfri, fordi der er behov for en refinansiering af lånet, eller fordi du beder om at omlægge lånet.
Kurtageomkostninger er penge, realkreditinstituttet tager for på dine
vegne at handle med obligationerne, der skal finansiere dit lån. Det er altid dig som lånetager, der betaler kurtagen.
Endelig er tinglysningsafgiften en afgift, du betaler til staten, når du står
for at optage eller, i hvert fald i visse tilfælde, omlægge dit lån. Afgiften består af en fast afgift og et beløb, som varierer alt efter hvad hovedstolen på dit lån er.
Husk på, at der altid vil være omkostninger ved at omlægge dit eksisterende realkreditlån, fordi den plan, som blev lagt for tilbagebetalingen, ikke længere holder stik.
Få hjælp til beregningerne af, om det kan svare sig at omlægge lånet eller benyt en låneberegner, som du kan finde online.
