Er du i gang med at købe hus, har du sikkert hørt om skødeskrivning. Hvad er et skøde, hvilke informationer indeholder det, og hvornår skal det skrives? Og hvordan foregår skødeskrivningen?
Alle disse spørgsmål kan du finde svar på i følgende artikel.
Hvad er et skøde og hvilke informationer indeholder det?
Når du køber fast ejendom, er det i starten kun sælger og en eventuel boligrådgiver, som ved, at du har anskaffet dig en ny bolig, så snart parterne er enige om betingelserne for overdragelsen. Herefter skal skødet tinglyses og offentliggøres.
Skødeskrivning er produktionen af det officielle dokument, som attesterer, at du er den retmæssige ejer af en bolig. Skødet skal tinglyses for at være gyldigt, det vil sige, det skal være indskrevet i Tingbogen.
Tingbogen er listen over ejere af fysisk ejendom og var tidligere en fysisk bog, mens det i dag er en online database.
Skødets indhold
Skødet indeholder forskellige oplysninger både om ejendommen samt om
køber og sælger.
Det kan være informationer som:
- Navne, adresser og CPR-numre på køber og sælger
- Ejendommens specifikke adresse
- En angivelse af hvor stor en andel af ejendommen, som køber overtager (som regel opgivet som en brøkdel, for eksempel ½ eller ¼)
- Købesummen for boligen samt dennes valuta
- Overtagelsesdato
Det er ikke sikkert, at et skøde giver dig som køber ret til hele ejendommen. Det er det, brøken angiver. Du kan komme ud for at overtage en lejlighed, som tæller 1/8 af ejendommen, fordi der i samme bygning er andre 7 lejligheder. Køber du hus, vil det som hovedregel være angivet som 1/1.
Alle vigtige informationer fra købsaftalen skal være indskrevet i skødet. Dette er for at beskytte både køber og sælger og for at være sikker på, at alt er klarlagt, og at der ikke er nogen misforståelser mellem de to parter.
Det kan blive nødvendigt at indsende yderligere oplysninger, tilladelser og erklæringer, inden tinglysningen kan blive en realitet.
Dette gælder for eksempel, hvis du køber et dødsbo, en landbrugsejendom eller hvis du som udlænding ønsker at besidde fast ejendom i Danmark. Er der behov for disse dokumenter, vil de blive rekvireret direkte fra Tinglysningsretten.
Hvad er forskellen på en købsaftale og et skøde?
Købsaftale
Lige bortset fra skødet så er det væsentligste dokument i en bolighandel købsaftalen. Købsaftalen giver overblik over, hvad aftalen mellem køber og sælger rummer, og på hvilke vilkår den indgås.
Meget enkelt set fortæller købsaftalen:
- Hvem der sælger
- Hvilken ejendom
- Til hvem
- For hvilken pris
- Hvilke vilkår
Købsaftalen kan udformes både af købers rådgiver og af sælgerens ejendomsmægler og skal underskrives af begge parter for at være gyldig.
Har du muligheden, så få en boligrådgiver (gerne en advokat med erfaring i salg af fast ejendom) til at se aftalen igennem.
Er der ikke tid til dette, så kan du bede sælger om at indskrive et advokatforbehold i aftalen, så din boligadvokat har mulighed for at gøre indsigelser på dine vegne, hvis aftalen ikke er korrekt opstillet.
Med et advokatforbehold er købsaftalen kun gyldig, hvis advokaten ikke finder problemer, og dermed kan godkende aftalen som et hele.
Det er derfor en sikkerhed for dig som køber ikke at komme til at stå med en aftale, der ikke er på linje med det, du ønsker.
Skøde
Et skøde er, som vi allerede har været inde på, en officiel, offentlig stadfæstelse af, at du har overtaget den bolig, du har indgået købsaftale for.
Det er dermed det dokument, som giver dig ejerrettigheder over den bolig, du har valgt.
Helt kort sagt sammenfatter skødet de informationer og aftaler, som er indgået mellem køber og sælger i købsaftalen, og tilfører dermed intet nyt i forhold til samme aftales og selve handlens vilkår.
Hvordan foregår skødeskrivning?
Skødet udarbejdes af den ene af parterne, som regel ejendomsmægleren, men kan også udarbejdes af boligrådgiveren på købers vegne. Dette sker på baggrund af købsaftalen og dennes oplysninger.
Når udkastet til skødet er klart, fremsendes det til den anden parts godkendelse og underskrift.
Denne fremsendelse kan ofte være forbundet med en forhåndstinglysning. Skødet skal efter accept underskrives via NemID af begge parter og dernæst indsendes digitalt til Tinglysningsretten for at blive tinglyst og optaget i Tingbogen.
Når eventuelle tvivl og problematikker er afklaret, og begge parter har skrevet
under, tinglyses skødet.
Alt efter hvor i landet du har købt ejendom vil det være ejendomsmægleren hhv. boligrådgiveren, som sørger for tinglysningen. Det kommer meget an på praksis på stedet.
Denne detalje kan også forhandles i aftalefasen og vil være skrevet ind i købsaftalen.
I tidligere tider foregik skødeskrivning og underskrivning af samme fysisk, mens vi i dag underskriver alting digitalt, via NemID.
Skødet vil således også være digitalt, det vil sige, at du ikke længere vil have et fysisk skøde at passe på, når du køber en ejendom.
Du vil derimod altid kunne finde det på nettet, når du har behov for at konsultere det.
Hvorfor er det så vigtigt at tinglyse et skøde?
Tinglysningen er processen, hvori din rettighed til din nye bolig registreres og dermed fastlægges.
Det er utrolig vigtigt at bringe denne del af processen til ende, for ellers risikerer du, at sælger, som bibeholder retten til boligen indtil skødet er tinglyst, sælger boligen til anden side, fordi vedkommende stadig er den retmæssige ejer af denne.
Husk altid at tinglyste rettigheder kommer før rettigheder, som ikke er tinglyst. Heraf følger, at en købsaftale er bindende for begge parter, men altså mindre bindende end et skøde, som har været igennem tinglysning.
Der er også en rent praktisk grund til, at det er vigtigt at tinglyse skødet: Du kan ikke opnå lån til at betale din nye bolig med, hvis ikke skødet er tinglyst. Først når du formelt er ejer af boligen, kan banker og realkreditinstitutter yde lån til købet.
Kan du selv stå for skødeskrivning og tinglysning?
I princippet kan du godt selv stå både for skødeskrivning og for tinglysning af samme. Men det er bestemt ikke noget, vi vil råde dig til, med mindre du arbejder med skødeskrivning til daglig.
Selv om skødeskrivning og specielt tinglysning i dag er en proces, som relativt nemt kan klares online og underskrives med NemID, så er det efter vores mening bedst at lade fagfolk om at udarbejde og registrere skødet.
Er skødet ikke korrekt udarbejdet, kan det blive afvist af Tinglysningsretten – og det er nok i virkeligheden det mindste problem.
Den virkelige risiko kommer i det øjeblik, du tinglyser et skøde som ikke er udarbejdet af en fagmand.
Der skal nemlig ikke meget til for, at du risikerer at komme til at stå med håret i postkassen og have registreret et skøde, som for eksempel ikke nævner, at sælger skal have afviklet alle lån, inden overdragelsen af boligen til dig.
Bliver skødet tinglyst uden denne information kommer du til at hænge på sælgers gæld.
At have en ekspert til at gøre arbejdet for dig beskytter dig imod problemer senere hen og giver dig mulighed for at klage, skulle der være fejl og mangler i proceduren. Det kan du ikke, hvis du selv står for det hele.
