Er du på jagt efter en bolig, kan du være stødt på begrebet “tilbagekøbsklausul”. Men hvad betyder det helt præcist? Hvem køber egentlig hvad tilbage?
I denne artikel kan du finde svar på dine spørgsmål og blive klogere på alt, der er værd at vide om tilbagekøbsklausul.
Indholdsfortegnelse
- Hvad er en tilbagekøbsklausul?
- Hvorfor eksisterer der boliger med tilbagekøbsklausul?
- Hvor i landet finder du flest boliger med tilbagekøbsklausul?
- Hvad koster det at gøre dig fri af en tilbagekøbsklausul?
- Hvordan kan du udskyde tilbagekøbsklausulen?
- Hvad skal du være særligt opmærksom på, hvis du vil købe en bolig medtilbagekøbsklausul?
Hvad er en tilbagekøbsklausul?
En tilbagekøbsklausul, eller “hjemfaldspligt” som det også hedder, er en tinglyst tilbagekøbsret. Det er kommunen, hvori boligen, du er interesseret i, ligger, der har sat denne tilbagekøbsret på boligen.
Hvis du køber en bolig med en tinglyst tilbagekøbsklausul, betyder det i praksis, at du
erhverver dig ejendomsretten til boligen men kun for en begrænset årrække.
Efter en given periode har kommunen ret til at købe grunden tilbage og i mange tilfælde også eventuelle ejendomme bygget på grunden.
Det er der sådan set ikke noget galt i. Det problematiske kommer dog, fordi kommunen har ret til at købe grunden tilbage for den pris, som køber har betalt for grunden, da den blev solgt i sin tid.
Der bliver dermed tale om, at du vil skulle sælge boligen tilbage til en langt lavere pris end den markedspris, du som sælger ellers kunne have fået for boligen.
En tilbagekøbsklausul, som er udfærdiget på denne måde, betyder, at hvis grunden, hvor din drømmebolig ligger, er blevet solgt for eksempelvis 358,25 kroner i sin tid, så har kommunen ret til at købe den tilbage efter en given årrække til den pris.
Det vil fremgå af Tingbogen, hvis der er en tinglyst tilbagekøbsklausul på den bolig, du har i tankerne. Du kan finde oplysningerne, du søger på https://www.tinglysning.dk/.
Det er dog værd at huske, at det er en ret og ikke en pligt for kommunen at købe en bolig tilbage.
Hvorfor eksisterer der boliger med tilbagekøbsklausul?
Det er et historisk levn, at der eksisterer boliger med tilbagekøbsklausul.
Idéen bag pligten til at sælge grunden tilbage til kommunen for den originale salgspris var, at det skulle være muligt for flest mulige borgere at kunne opføre eller købe egen bolig uden at være nødt til at tage pengene til grunden op af lommen med det samme.
På den måde “sparede” køberen at betale for grunden, en post som ofte er stor post på budgettet for boligkøb.
Meningen var, at køber opførte sin bolig, og først en eller flere generationer senere kunne kommunen så inddrage den sum penge, som grunden var værd mod i visse tilfælde at yde kompensation til ejeren for værdien af bygningen eller bygningerne på den.
Det virker som en god idé og er det måske også, men systemet tager ikke højde for inflation og ændringer i værdien af pengene, når tilbagekøbet finder sted.
Boligpriserne har ændret sig meget. Det er tydeligt, bare man tænker 15 eller 20 år tilbage i tiden.
Bestemmer du dig for at blive indehaver af en bolig med tilbagekøbsklausul, kan du, når tid er, vælge at lade kommunen udøve sin ret til at købe boligen tilbage.
Alternativt kan du vælge at købe dig fri af eller udskyde klausulen. Ingen af aktionerne er gratis, og i mange tilfælde kan det endog være yderst bekosteligt at benytte denne mulighed.
Vælger du at udskyde tilbagekøbsretten, betyder det, at du får muligheden for at blive boende i bygningen et stykke længere. Den bliver ved med at være kommunens, men du har ret til at benytte den, som om du var ejeren.
Vælger du derimod at købe tilbagekøbsretten frafalder kommunen alle rettigheder til din bolig, og du bliver dermed den retmæssige ejer af bygningen Der vil ikke længere være behov for udskydelser af datoen for overtagelse fra kommunens side.
Vær opmærksom på, at det ikke er alle boliger, som kan tilbagekøbes. Kommunen eller Tingbogen vil kunne oplyse dig om eventuelle problemer i forbindelse med et tilbagekøb.
Hvor i landet finder du flest boliger med tilbagekøbsklausul?
Der findes flest boliger med tilbagekøbsklausul i København og Aarhus.
Specielt i det eftertragtede, nordvestlige København kan du finde mange boliger, hvor hjemfaldsretten stadig lever i bedste velgående.
Hvad koster det at gøre dig fri af en tilbagekøbsklausul?
Det er ikke nemt at finde ud af, hvad det vil koste at udskyde tilbagekøbet eller købe dig fri af en tilbagekøbsklausul. Det er derfor for mange en god idé at få hjælp fra en boligadvokat til udregningerne.
Det er dog ikke billigt, og det er faktisk blevet væsentligt dyrere at tage den slags initiativer i de senere år.
Prisen for udskydelse eller tilbagekøb udregnes nemlig på baggrund af række faktorer – herunder ejendommens egentlige værdi.
I 2017 vedtog Københavns Kommune, at frikøbet af tilbagekøbsretten ikke længere skulle baseres på den offentlige ejendomsvurdering.
Denne blev sidst ajourført i 2012 og har dermed givet boligejerne lavere priser på udskydelser og tilbagekøb op til dette år.
Fra 2017 blev det imidlertid vedtaget, at prisen for at slette tilbagekøbsklausulen fra Tingbogen skulle baseres på ejendommens egentlige markedsværdi, hvilket med det samme gjorde udskydelser og tilbagekøb noget dyrere for boligejerne.
Det er væsentligt at understrege, at bede om udskydelse eller afvikling
af tilbagekøbsklausulen ikke er et forhandlingsemne, som en huspris ellers kan være.
Det er et tilbud, kommunen giver dig, og du kan enten acceptere eller lade være, men når prisen én gang er fastlagt, vil der ikke være mulighed for reducering af det beløb, du bliver bedt om at indbetale.
Hvordan kan du udskyde tilbagekøbsklausulen?
Du kan købe dig til en udskydelse af tilbagekøbsklausulen. Vælger du at gøre dette, køber du ekstra tid inden tidspunktet, hvor kommunen kan benytte sig af tilbagekøbsklausulen.
Du vil have mulighed for at gøre dette for en varighed på maksimalt 35 år. Ligesom for tilbagekøb gælder det, at det ikke er alle boliger, hvor tilbagekøbsklausulen kan udskydes.
Hvad skal du være særligt opmærksom på, hvis du vil købe en bolig med
tilbagekøbsklausul?
Står du og overvejer, om du skal købe en bolig med tilbagekøbsklausul så vær
opmærksom på, hvor lang tid der er tilbage, inden kommunen vil kunne udøve sin ret.
Hav også i tankerne, hvor meget du ønsker (og er i stand til) at betale for boligen.
Dette er utrolig vigtigt for en bolig, hvorpå der er en tinglyst tilbagekøbsklausul, skal have en anden pris end én, hvor der ingen klausuler er.
Du bør have et nedslag i prisen som svarer til det beløb, du vil skulle betale for at tilbagekøbe retten til din bolig.
Vær ydermere opmærksom på, at er der mindre end 30 år tilbage inden tilbagekøbet, kan du ikke opnå et realkreditlån.
Dette betyder yderligere omkostninger for dig, idet du vil være tvunget til at tage et banklån, som er væsentligt dyrere.
Hold øjnene på stilke, specielt hvis den bolig, du har kig på, er indskrevet med tilbagekøbsklausul/hjemfaldsret i Tingbogen.
