Selvsalg af bolig og lejlighed | Fordele og ulemper

Hvis du står for at skulle sælge din bolig og ikke rigtig ved, om en ejendomsmægler er det rigtige valg for dig, kan det måske være en idé at overveje selvsalg af bolig. Selvsalg er en proces, hvor du selv, og ikke ejendomsmægleren, står for at sælge din bolig.

Men hvad indebærer et selvsalg? Kan det overhovedet betale sig? Hvad skal du have tjek på, hvis du selv står for salget af din bolig, og hvordan fungerer processen med selvsalg? Alt dette behandler vi i dagens artikel om selvsalg af din bolig.

Selvsalg af bolig: Kan det betale sig?

Første punkt på dagsordnen: Kan det egentlig betale sig selv at stå for salget af din bolig, hus eller lejlighed?

Det kan virke enkelt at svare på dette spørgsmål. For ja, det kan ud fra et rent økonomisk perspektiv godt betale sig selv at stå for salget af din bolig.

Ofte kan du rent faktisk spare skattefrie penge – fra cirka 30.000 og op til 100.000 kroner. Der kan endda være tilfælde, hvor besparelsen kan komme helt op på 150.000 kroner.

Og dette er penge, som du ikke skal vente på kommer til udbetaling, men som du har glæde af med det samme.

Hvad er fordelene ved selvsalg af bolig?

Når vi taler om fordele, er der dog ikke kun tale om en pengemæssig gevinst. Det kan give de mulige købere et helt andet perspektiv på ejendommen, hvis du selv står for salget af din bolig.

Køberne skal ikke forholde sig til ejendomsmæglerens overfladiske kendskab til boligen, men de kan spørge dig direkte om, hvordan det er at bo i boligen.

Det kan være af meget stor værdi at høre om, hvordan det er at bo i boligen fra personen, der har boet der indtil nu.

Specielt fordi du kender nabolaget, ved hvor den gode skole ligger, kan give dem indblik i, hvor de mindst befærdede grønne områder og cykelstier er, sammen med mange andre informationer, som kun den, som bor i området, kan give.

Men at vælge selvsalg frem for en ejendomsmægler er ikke altid fryd og gammen. Det vil vi se nærmere på i de næste afsnit.

Hvordan er processen med selvsalg af din bolig?

En af de rigtig store ulemper ved selvsalg er, at det er en del mere kompliceret at sælge uden et mæglerfirma som sparringspartner.

Der er mange småting, du skal huske på, når du går i gang med et selvsalg. Småting ejendomsmægleren normalt vil tage sig af, og som vedkommende også bliver betalt for.

Der er også en del faldgruber, som du skal sørge for at styre udenom. Lad os se på disse sammen, så du får et bedre overblik over, hvad du kan forvente dig af et selvsalg af bolig.

Og husk, at kommer du i tvivl, har du altid muligheden for at henvende dig til en ekspert på området for at få hjælp til en speciel opgave.

Sæt en pris på din bolig

Det første, du skal overveje ved selvsalg af bolig, er, hvordan den ejendom, du står for at skulle sælge, kan/skal prissættes.

Her render vi ind i det første problem, fordi hvordan i alverden kan du vide, hvad en bolig som din vil koste?

Heldigvis er der hjælp at hente. På nettet kan du måske finde andre, lignende boliger, som er blevet sat til salg eller solgt og se på, hvad de koster.

Herudover findes der flere serviceydelser online, som tilbyder at lave et overslag over, hvad din bolig er værd. boligejer.dk, Bolighed, Danbolig og geomatic er blot nogle af disse steder, hvor du kan finde mere information om prislaget på din bolig.

For at få endnu mere vide kan du gå ind på tinglysning.dk og finde seneste ejendomsvurdering og grundværdi på dit hus eller din lejlighed.

Vi har allerede skrevet om tinglysning – du kan finde artiklen hér.

Problemet ved at prissætte dit eget hjem er, at du vil være følelsesmæssigt involveret. Det er måske her dine børn er vokset op, du har arbejdet mange timer, for at få det til at være som I ønskede det, haven har I selv anlagt, og frugttræerne var kun nogle splejsede pinde, da I kom derti

Det kan gøre det vanskeligt at prissætte din bolig rigtigt, hvis der er for mange følelser og sentimentalitet involveret i din prissætning. For hvordan kan du sikre dig ikke at sætte prisen for højt (og dermed ikke får solgt) eller omvendt, hvordan kan du finde ud af, at du ikke kommer til at bede om for lidt?

I dette tilfælde kan en ejendomsmæglers ekspertise komme dig til hjælp. Regn med, at mæglerens salær vil ligge på 2-3.000 kroner for at foretage en ejendomsvurdering.

Hvilke dokumenter er nødvendige ved selvsalg?

Der er rigtig mange papirer, som skal indhentes, hvis du skal videre med selvsalg af bolig.

• Hos BBR (Bygnings- og Boligregistret) kan du finde, rette og downloade oplysninger om din bolig.

• Du får også behov for den information, GeoDatastyrelsen har om din ejendom samt en tingbogsattest fra Tinglysningsretten. Du får også brug for eventuelle servitutter, som er blevet tinglyst på din matrikel.

• Hos Boligejer.dk kan du finde den offentlige ejendomsværdi og en hel masse andre værdifulde data, som du får behov for i salgsfasen. Det er nok at logge på med NemID for at få adgang til disse.

• En jordforureningsattest kan du opnå hos Danmarks Miljøportal. Det er ikke helt nemt at gennemskue, hvordan du kan nå frem til den, men er du i tvivl så kan du finde telefonnummer og fysisk adresse i bunden af siden. Ring og snak med dem om, hvordan du gør.

• Du får herudover behov for for eksempel alle papirer angående eventuelle lån og pantebreve, de forsikringspolicer du har tegnet, isoleringsattester, oversigter over eventuelle forbedringer du har iværksat i tiden, du har boet i dit hjem, ibrugtagnings- og byggetilladelser samt en opgørelse over dine forbrugsudgifter.

• Processen med at fremfinde alle relevante dokumenter kan godt være en ret kompliceret affære. Og for ikke at risikere problemer hér kan du henvende dig til online serviceydelser som Selvsalg.dk og Selvmaegler.dk for at få hjælp til denne proces.

Energimærke og huseftersynsordning

Er din bolig ikke allerede energimærket, er det nu tid til at få denne del på plads. Et energimærke kan kun udarbejdes af en energikonsulent og sådan én kan du finde igennem Energistyrelsen.

På dette punkt i selvsalget er det tid til at få udarbejdet en huseftersynsordning, som inkluderer både en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport.

Denne skal beskytte både køber og sælger mod økonomiske problemer på grund af eksempelvis uautoriserede vvs- eller elinstallationer, som pludselig kommer til at give problemer.

Som sælger er du i 10 år ansvarlig for den bolig, du sælger, men du fritages for dette ansvar, hvis du får udarbejdet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport samt tegner en sælgeransvarsforsikring.

Ønsker du en nærmest pletfri tilstandsrapport, hvor stort set alle punkter er i orden, kan du aftale en forudgående rapportering.

Denne har naturligvis en ekstra omkostning, men den giver dig mulighed for at få orden på eventuelle problemer, inden den endelige tilstandsrapport udarbejdes.

Lav en salgsopstilling

Nu begynder selvsalgsdansen for alvor, for du skal nu have udfærdiget en salgsopstilling.

En salgsopstilling er i store træk den oversigt, hvori din bolig beskrives ud fra et fysisk perspektiv og med hensyn til dens økonomiske forhold.

Der er en lang liste over, hvad en salgsopstilling som minimum skal indeholde. Du kan se listen på Boligejer.dk.

Hvis du har fornemmelsen af, at det er bedre at overlade denne del til en professionel, så kan du tale med en ejendomsmægler om sagen.

Markedsføringsmuligheder ved selvsalg af bolig

Det er også tid til at starte med markedsføringen af din bolig. Hertil kan du benytte dine egne kanaler, såsom din Facebook-profil og andre sociale medier, eller hvis du har egen hjemmeside.

Du kan også annoncere i den lokale avis eller igennem opslag på biblioteket og i dit lokale supermarked, og du kan benytte hjemmesider som tager sig betalt for at vise din annonce- Dette kunne for eksempel være Boliga Selvsalg, Skuffesalg eller, mere generelt, Den Blå Avis.

Her skal vi nævne, at du gør klogt i at investere i en professionel fotograf, som kan tage den rette slags billeder af din bolig.

Fotografer, som er specialiserede i at fotografere boliger, ved, hvordan, hvor og hvornår sådanne billeder skal tages for at boligen tager sig rigtigt ud.

Forskellen på en god fotografs fotos og billeder taget af en amatør er enorm og kan betyde, om du får solgt eller ej.

Du bør derudover investere tid i at skrive din annonce. Her kan du med fordel mod betaling af nogle hundrede kroner få en professionel skribent til at skrive for dig.

Resultatet er ofte en langt mere tiltrækkende annonce, end hvis du selv havde skrevet den.

I dag er de bedste annoncer skrevet af professionelle og bliver bakket op af professionelle billeder.

Dette giver den potentielle køber mulighed for at kunne opleve, allerede fra første øjekast, hvordan dit hjem vil føles og dermed have lettere ved at finde ud af, om det netop er det hjem, vedkommende leder efter.

Fremvisning af din bolig

Ved selvsalg af bolig er det dig, der står for fremvisning af boligen.

Når det er tid til at byde fremmede velkomne i dit hjem, bør du have ryddet op og gjort rent, specielt i de kroge og andre steder, hvor en almindelig rengøring ikke kommer.

Dette kunne for eksempel inkludere dørkarme, fodpaneler og stikkontakter.

Dette er fordi, dit hus vil blive kigget igennem på en anden måde end normalt, og det giver et bedre, mere positivt helhedsindtryk, at der ikke er fedtfingre på dørhåndtagene eller okkerrande i toilettet.

Det er også en rigtig god idé at have kaffe og te klar, og måske ovenikøbet have bagt småkager, boller eller andet blødt brød til at byde på. Dette giver også en dejlig duft af “hjem” i din bolig.

En buket blomster eller to, samt en potteplante hist og hér giver yderligere fornemmelsen af, at dette er et hjem, ikke bare en bolig.

Et tip, du altid bør have i baghovedet, inden du byder velkommen i dit hjem, er, at de potentielt nye ejere vil ønske selv at gå lidt rundt for bedre at kunne danne sig et indtryk af, hvordan det vil være at flytte ind dér, hvor du bor nu.

De vil ønske at “se sig selv” i huset, prøve at forestille sig, hvordan de vil føle sig, hvis de købte din ejendom.

Stå derfor ikke på nakken af dem, men lad dem vide, at du er i nærheden, hvis de har behov for hjælp eller kommer i tanke om noget, de gerne vil spørge om.

Du bør også fjerne eventuelle meget personlige minder, som for eksempel fotos fra sommerferien eller bryllupsbilleder.

Hvis du ønsker, at de potentielle ejere skal kunne se sig selv i din bolig, er det nødvendigt at gøre det lidt mere neutralt, hvilket vil sige, at du bliver nødt til at tage nogle af de mest private ting væk og lade personerne kunne erstatte dem mentalt med deres minder.

At fjerne for eksempel bøger som ligger uordentligt, fordi der ikke længere er plads i bogreolen til dem, tage tante Annas korsstingsbroderi ned og hænge et mere tidssvarende billede op samt købe et nyt dække en lidt slidt sofa kan alt sammen vise sig at være gode investeringer.

Undlad at holde informationer tilbage!

Husk altid, at du ved selvsalg af bolig har “sælgers loyale oplysningspligt” og dermed skal informere den potentielle kunde om alle forhold, som kan påvirke vedkommendes beslutning om køb.

På følgende hjemmeside kan du finde meget mere information.

Selvsalget er en realitet!

Når du har fundet en køber, så er det med at holde øjnene på stilke. For der skal ikke meget til, før dit selvsalg går i fisk, og du kommer til at stå med håret i postkassen.

I denne fase er det en supergod idé at få professionel hjælp til at stille købsaftalen rigtigt op.

Henvend dig her til en boligadvokat eller en ejendomsmægler for at være sikker på ikke at have overset noget. Det kan svie noget så grusomt, hvis du ikke får overvejet alle forhold eller alle aftaler skrevet ned.

Efter underskrivning af aftalen har køber 6 hverdage til at fortryde sit køb. Det koster køber 1% af købssummen at fortryde, penge som du har ret til, og som udbetales til dig, hvis køber trækker sig ud af handlen.

Vær opmærksom på, at du som sælger ikke har mulighed for at fortryde salget.

Skødet på din bolig kan udarbejdes af købers advokat, som herefter sender det til dig til underskrivning. Skødet tinglyses herefter. Alt foregår online, ved hjælp af NemID.

Når handlen er overstået, købers lån tinglyst og skødet registreret frigøres pengene til dig og boligen overtages officielt af køber på den aftalte overtagelsesdato.

Som afslutning på selvsalget udarbejdes en refusionsopgørelse, som attesterer hvordan udgifter og eventuelle indtægter deles mellem køber og dig. Det er især vigtigt med hensyn til forbrugsudgifter, idet køber ikke skal betale for de ydelser, du har benyttet, og du ikke hæfter for dem, køber vil bruge.

Omvendt set har du måske betalt forud for for eksempel olie til fyret eller andre ydelser, og disse skal naturligvis modregnes det endelige regnskab.

På følgende hjemmeside kan du finde mere information om, hvordan en refusionsopgørelse udarbejdes.

Et godt tip ved selvsalg

Et godt tip ved selvsalg er at prøve at se på din bolig, som om du ikke boede der og lede efter de fejl og mangler, du har vænnet dig til og ikke lægger mærke til længere, men som køber vil bide mærke i.

Hvis der for eksempel er et sted på loftet, hvor malingen skaller af eller er blevet gul, så få det ordnet, inden du sætter ejendommen til salg.

Måske kan det endda være en god idé at give hele loftet et lag frisk maling, specielt hvis det er længe siden, du sidst har malet indendørs.

Det kan også være, at haven bærer spor af ikke at været passet så godt på det sidste. Tag hånd om den, inden du inviterer ind for at vise fremmede dit hjem.

Dette er også det rigtige tidspunkt for at lave andre, små forbedringer. Har du længe ønsket dig et skur til dine affaldsspande, fordi de ikke er specielt smukke at have stående ude foran hækken, så er dette det rigtige tidspunkt at få det lavet.

Og husk endelig at rydde op og smide gamle aviser samt andre ubenyttede ting ud, inden du åbner døren for andre.

Det er langt fra altid, der skal en hel masse til for at gøre et hjem indbydende. Meget ofte er det småting, som afgør om et hus bliver solgt hurtigt eller ej.

Tager du dig af disse småting på forskud, kan dit selvsalg have langt lettere ved at så succes, end hvis du bare lader stå til. Du kan ovenikøbet risikere, at købsprisen bliver højere.

Ja, det her med selvsalg af bolig er en stor omgang. Men salg af et hjem er ikke noget, du bør tage for let på, da det potentielt kan være en boomerang for dig.

Dette er specielt, fordi du som sælger har ansvaret for boligen i 10 år efter salget, og har du ikke helgarderet dig kan det nemt gå hen og blive en plage for dig at have solgt dit hjem som selvsalg.

Når dette så er sagt, så er det bestemt muligt selv at stå for salget af din bolig. Specielt i disse tider hvor internettet giver nærmest uanede muligheder for at komme i kontakt med mange mennesker.